房地產(chǎn)貸款中土地使用權及在建工程抵押中問題與對策

---------------------------------精選公文范文-------------------------- ----------------精選公文范文---------------- 1 房地產(chǎn)在建工程抵 押貸款合同 各位讀友大家好，此文檔由網(wǎng)絡收集而來，歡迎您下載，謝謝 抵押人_________愿將其在建工程 作抵押物，以擔保債務按期清償，擔保 的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與 抵押權人_________協(xié)商，于_________ 年_________月_________日在 _________簽訂本抵押貸款合同。 一、抵押在建工程狀況：_________。 1．坐落位置：_________區(qū) _________街路_________胡同 _________號。開工許可證_________號。 工程設計

土地使用權抵押是一種物權擔保，債務人依法將持有的土地使用權向銀行抵押，可從銀行獲取貸款，在抵押期間，抵押物仍由債務人掌握，依法繼續(xù)經(jīng)營。當債務人不能按期履行債務時，債權人則依法有權將抵押物折價或以拍賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。若債務人能按期還債務，就不存在抵押物的流轉(zhuǎn)。這種擔保物權制度對盤活土地資產(chǎn)，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，具有積極的推動作用。通過實踐，已有很多企業(yè)從以土地使用權進行抵押貸款中受益，但在地價評估中也遇到了一些不容忽視的問題。

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場管理中,房地產(chǎn)價格評估已經(jīng)逐步趨向正常化、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價格等諸多因素影響,需要提前對其產(chǎn)權、房地產(chǎn)價值進行確認和評定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場管理中,房地產(chǎn)價格評估已經(jīng)逐步趨向正?；?、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價格等諸多因素影響,需要提前對其產(chǎn)權、房地產(chǎn)價值進行確認和評定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場管理中,房地產(chǎn)價格評估已經(jīng)逐步趨向正?；⒁?guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價格等諸多因素影響,需要提前對其產(chǎn)權、房地產(chǎn)價值進行確認和評定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價

近期，北京首個抵押集體土地房屋產(chǎn)權獲得了銀行2．2億元貸款，但這確實是特殊個案。隨著我國土地使用制度改革的進一步深入，土地使用權抵押將面臨的是更復雜的狀況。僅僅根據(jù)《物權法》，不能完整判斷哪一類土地使用權可以抵押。

隨著土地抵押貸款在融資業(yè)務中的比重不斷上升,抵押貸款的金融風險日益凸顯。本文從貸款抵押類型、抵押期限、土地使用權價值變化、抵押物瑕疵等方面對土地使用權抵押貸款的風險進行了綜合分析,并提出了防范風險的策略。

房地產(chǎn)(在建工程)抵押合同

在房地產(chǎn)估價實踐中，常常會遇到房地產(chǎn)在建工程的抵押評估，其原因：一是由于開發(fā)項目投資數(shù)額較大，要完成整個開發(fā)項目，開發(fā)商資金不足，需通過金融機構(gòu)融資方式解決；二是企業(yè)擴大投資經(jīng)營規(guī)模，流動資金不足，造成技改項目或新的投資項目資金不足，需要通過貸款加以解決。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記制度，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，必須提供“具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的估價報告”。由于在建工程抵押評估時，委托方提供的不是房屋所有權證等具有公信力的房屋合法憑證，而是提供土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證及施工圖紙等有關資料，這些資料的合法性、真實性、準確性均有待估價人員深入的核實和準確的把握，因此，房地產(chǎn)在建工程的抵押評估有其復雜性。本文根據(jù)實踐中遇到的問題和解決的方法，對以下幾方面的問題提出探討。

土地估價報告 項目名稱：xxxxxx有限公司xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國有土地使用權抵押參考價格評估 〔xxxx省xx市xx縣〕 受托估價單位：xxxxxxxxx有限公司 土地估價報告編號：xx土價估案[2011]xxx號 提交估價報告日期：2011年9月19日 1 土地估價報告 第一部分摘要 一、估價項目名稱 xxxxxx有限公司xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國有土地使用權抵押項目參考價格評估 （xxxx省xx市xx縣） 二、委托估價方 xxxxxx有限公司 三、估價目的 xxxxxx有限公司因融資需要，擬對xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國有土地使用權抵押，按 照原國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》（[1997]國土[籍]字第2號）和《國務院關于加

一宗工業(yè)用地土地使用權抵押價格評估 一、估價對象基本特征 估價項目座落：107國道西側(cè)市工業(yè)圓區(qū)內(nèi)，地號：1-65-7，圖號：53.60-50.25， 地類(用途):工業(yè)用地，使用權類型：出讓，終止日期：2052年3月11日，使用權 面積：5517.4m2?！秶型恋厥褂脵嘧C》：郴國用（2006）第347號，土地使用權 人：劉學兵。地上建筑物三棟，磚混結(jié)構(gòu)，1994年建成，每棟建筑面積：810.61m2， 總建筑面積：24310.83m2。估價目的：為確定抵押貸款額度提供價值參考。估價 基準日；2007年6月12日。未設定抵押等他項權利。 二、評估方法選擇 根據(jù)估價項目的特點和估價目的，從估價保守謹慎原則出發(fā)，宜選取用“基 準地價系數(shù)修正法”和“成本逼近法”進行估價。 三、評估過程及結(jié)果 1、基準地價系數(shù)修正法測算分析 運用基準地價系數(shù)修正法測算公式： v土地價=

在建工程抵押是房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的重要擔保方式,對于商業(yè)銀行確保其貸款獲得足額清償具有重要意義。由于在建工程抵押涉及多方當事人,法律關系也比較復雜,因此商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中,必須要對在建工程抵押的潛在風險點有充分認識,并提前采取防范措施。

土地使用權抵押及其法律風險防范 王世英林朋 劃撥土地使用權 一、劃撥土地使用權及特點 劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準， 在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，取得的國有土地 使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的 國有土地使用權。 劃撥土地使用權的特點：（1）土地使用權的取得是由 于政府劃撥的具體行政行為而取得，是國家行使社會經(jīng)濟 管理行政權力，對土地使用權的分配或調(diào)整；（2）土地使 用權無償取得，無須支付地價。但一般情況下，土地使用 者必須支付土地補償費和安臵費，繳納土地使用稅；（3） 土地使用權可以是有期的，也可以是無期的，除法律、行 政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制；（4）土地使用 權除法定情形外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 二、劃撥土地使用權抵押條件 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條 和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》

商品房部分預售與土地使用權抵押登記 字體：正常放大 事件 某開發(fā)商取得了二年期在建工程出讓土地使用證。兩年后，向當?shù)貒临Y源行政主管 部門申請，要求延長土地使用證期限，并用于銀行抵押貸款。當?shù)貒临Y源行政主管部門在 審查中發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)商開發(fā)的商品房已經(jīng)部分預售。當?shù)貒临Y源行政主管部門向上級請示， 如何辦理土地使用權抵押登記？ 辨析 該事件在實踐中較具代表性。當?shù)貒临Y源行政主管部門向開發(fā)商頒發(fā)二年期在建工 程出讓土地使用證即是不恰當?shù)淖龇ǎ以撌录荒芎唵慰紤]如何辦理土地使用權抵押登 記了事。其中涉及的問題較多。 一、開發(fā)商合法取得出讓土地使用證的條件。 案例中，因資金或其他種種原因為開發(fā)商特別發(fā)放二年期在建工程出讓土地使用證的 做法是不合適的。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四 條、第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應當在簽訂土地使用權

近年來,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問題,利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。在建工程抵押是當前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型,但各地的登記機構(gòu)卻沒有統(tǒng)一的操作方式,現(xiàn)有的法律并未對在建工程抵押做要求,而且辦理程序增加了商品房預售許可困難,易造成商品房市場監(jiān)管不到位。為進一步加強管理,提高工作效率,可采用測繪管理科、抵押管理科、測繪管理科三科聯(lián)動的方式,改善房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理程序,以促進房地產(chǎn)在建工程抵押辦理的改善。

在建工程房地產(chǎn)項目抵押登記備案所需資料清單 （注意：原始資料要求字跡圖文清晰，原件與復印件核對清晰無誤） 一、估價科備案所需提供資料： 1、估價備案申請表（估價科領取表格，或由金達評估公司傳電子版， 雙面打印。抵押人與抵押權人蓋章） 2、土地證（證號表格附圖完整，數(shù)據(jù)清晰，復印件加蓋公章） 3、建設用地規(guī)劃許可證（復印件加蓋公章） 4、建設工程規(guī)劃許可證（復印件加蓋公章） 5、建筑施工許可證（復印件加蓋公章） 6、商品房預售許可證（復印件加蓋公章） 7、規(guī)劃建審總平面圖（大圖要求文字數(shù)字清晰復印件加蓋公章） 8、規(guī)劃證總幢數(shù)和總建筑面積中各單體建筑面積明細數(shù)據(jù)（單體建筑 面積之和應等于規(guī)劃許可證面積。同樣，施工證總建筑面積應等值 分解到各單體樓號中，可由《建設項目報建表》及綜合審查意見確 定） 9、土地使用權出讓合同和補充協(xié)議（復印件加蓋公章） 10、如有廉租房

本文探討房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權后,在土地用途暫未明確及土地用途明確后土地使用僅的會計核算。筆者認為,基于謹慎性原則,在土地用途未明確、在房地產(chǎn)企業(yè)未取得政府相關部門《施工許可證》前,土地使用權應作為無形資產(chǎn)核算;當取得《施工許可證》后,按土地使用權賬面攤銷余額轉(zhuǎn)入建筑項目開發(fā)成本。

房地產(chǎn)抵押貸款中的問題及對策

近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程抵押,已成為企業(yè)向銀行貸款融資的重要方式。筆者結(jié)合審計工作實踐,簡述了在建工程抵押的風險,分析了與其有關的法律關系,簡析了風險防控的具體措施。

我國法律中沒有明文規(guī)定對于城市房屋拆遷過程中土地使用權進行補償。實踐中由此引發(fā)了諸多矛盾沖突,各地司法機關對此也認識不一。為了避免矛盾沖突,保護私權主體的利益,應當在物權法中將國有土地使用權的征收作為物權變動的一種類型。讓城市房屋拆遷過程中對于土地使用權進行評估和補償實至名歸,并將其作為約束公權濫用的強制性規(guī)定。

在建工程是指經(jīng)審批正在建設中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式,因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點,在滿足銀行拓展客戶的同時,又可解決企業(yè)的融資需求,現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。筆者所在的農(nóng)合行近幾年發(fā)放的3000多萬元以在建工程抵押的貸款,因操作規(guī)范、抵押額度合理,取得了較好的效果。但是,在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權證的房地產(chǎn)抵押,其法律關系較為復雜,不確定因素較多,隱含較多的風險,如操作不當,很可能出現(xiàn)法律風險,造成信貸資產(chǎn)損失。在此,筆者試加以分析探討。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中存在的問題及對策