房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)與抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)值(VaR)

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

近年來在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)（包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行了分析，并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來越多的債權(quán)人所運(yùn)用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn),并簡要的提出防范措施。

近年來在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律,科學(xué)準(zhǔn)確地預(yù)測未來某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,對房地產(chǎn)投資和國家針對房地產(chǎn)過熱問題進(jìn)行宏觀調(diào)控具有重要指導(dǎo)意義。探討了var方法在房地產(chǎn)收益波動(dòng)性度量中的應(yīng)用,并對上海住宅和辦公樓價(jià)格指數(shù)時(shí)間序列收益率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究;結(jié)果表明,sv模型能很好刻畫價(jià)格指數(shù)實(shí)際特征,也能準(zhǔn)確地預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性。

在我國房地產(chǎn)投資迅速增長、房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背后,是商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資金的大舉投入,但是由于融資渠道的單一,使得商業(yè)銀行成為了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者,這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期不斷積累,具有極大的危險(xiǎn)性,一旦經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)爆發(fā),將迅速波及到整個(gè)金融體系乃至影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此,探討房地產(chǎn)周期波動(dòng)中的銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問題具有積極的意義。

-52- 中國科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟(jì)管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與有效房地產(chǎn)估價(jià) 張衍駿陳江東浙江省臺州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無到有的階段，并逐步成為人們社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 中的重要融資手段。但是，近年來由于地價(jià)上 漲、樓市飆升，面對承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實(shí)踐信貸業(yè)務(wù)的過程中如何夯實(shí)抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來在進(jìn)行著積極的探索。本人認(rèn)為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價(jià)不僅可以 相對合理測算和判定抵押物的價(jià)值，而且對抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對 防范房

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn),而房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)的抵押率高低有很大關(guān)系。文章從借款人的收入水平、貸款期限、抵押物的自身狀況論述了房地產(chǎn)抵押貸款抵押率確定的不足之處,以及抵押率過高對商業(yè)銀行造成的理性違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以通過綜合考慮房地產(chǎn)抵押率確定的影響因素,針對不同貸款狀況確定不同的抵押率來控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國金融市場的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議——走出認(rèn)識上的誤區(qū)。銀行應(yīng)深入調(diào)查借款人的第一還款來源,選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)作為貸款營銷的對象,并進(jìn)一步對企業(yè)進(jìn)行深入分析,全面考察企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、資金周轉(zhuǎn)等狀況,從源頭上遏制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴(kuò)大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財(cái)產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

近年來,房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)成為各銀行重點(diǎn)經(jīng)營的項(xiàng)目,但其發(fā)展過程中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文從抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程、特征、償還方式談起,對業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn),如借款人風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一一作了分析,并從建立和完善商業(yè)銀行相關(guān)體系等多個(gè)角度提出可操作性措施。

近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程抵押,已成為企業(yè)向銀行貸款融資的重要方式。筆者結(jié)合審計(jì)工作實(shí)踐,簡述了在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn),分析了與其有關(guān)的法律關(guān)系,簡析了風(fēng)險(xiǎn)防控的具體措施。

抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評估對于提高銀行信貸質(zhì)量、有效防止金融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的意義,筆者從實(shí)際出發(fā),分析了房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題和風(fēng)險(xiǎn),并針對性的提出了相應(yīng)的解決策略。

房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，連帶著我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵 押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款。由于在房地 產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評估 對于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，進(jìn)而有效防范銀行體系風(fēng)險(xiǎn)和金 融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的作用。 1、房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題和風(fēng)險(xiǎn) 1.1以市場比較法為主的評估體系導(dǎo)致抵押物高估風(fēng)險(xiǎn) 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，“抵押物價(jià)值的確定以該 房地產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評估價(jià)的較低者為準(zhǔn)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)“充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處 置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。本文就金融機(jī)構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析并提出了一些改進(jìn)措施。

房地產(chǎn)作為農(nóng)民最大的財(cái)富并沒有發(fā)揮出其財(cái)產(chǎn)的最大價(jià)值,而且由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、價(jià)值的穩(wěn)定性,使其最適宜抵押,是一種良好的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。但我國農(nóng)村房地產(chǎn)因缺乏相關(guān)政策和立法保障、產(chǎn)權(quán)不明晰等原因,致使農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。通過分析農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款存在的問題和風(fēng)險(xiǎn),并給出相應(yīng)的對策和建議,從而能夠有助于規(guī)避和防范農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

則畢竟只是一個(gè)生產(chǎn)會計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范,它 解決的是“該如何辦”的問題。會計(jì)人員的素 質(zhì)對會計(jì)準(zhǔn)則的正確實(shí)施影響很大,它在一定 程度上制約著會計(jì)信息質(zhì)量的提高和會計(jì)準(zhǔn) 則中會計(jì)方法的運(yùn)用。目前,我國會計(jì)人員的 整體素質(zhì)不高,會計(jì)職業(yè)判斷能力與西方發(fā)達(dá) 國家相比較差,因而在制訂會計(jì)準(zhǔn)則時(shí),應(yīng)盡 量減少職業(yè)判斷的余地和要求。一直以來,我 國采用會計(jì)制度這種形式規(guī)范會計(jì)實(shí)務(wù),會計(jì) 人員熟悉的是記錄和報(bào)告這兩個(gè)過程,而對于 存在著大量職業(yè)判斷的確認(rèn)和計(jì)量這兩個(gè)環(huán) 節(jié)卻很生疏。就公允價(jià)值而言,采用現(xiàn)行市價(jià) 要求會計(jì)人員能夠及時(shí)收集和應(yīng)用交易商品 的市價(jià),采用估價(jià)技術(shù),熟悉理財(cái)學(xué)方面的知 識,經(jīng)過綜合分析、判斷,才能熟練地操作。同 時(shí),會計(jì)人員還應(yīng)具備計(jì)算機(jī)方面的技能,以 擺脫復(fù)雜的計(jì)算,減少人工計(jì)算的失誤,提高 精度?？陀^地講,目前我國會計(jì)人員的素質(zhì)離 這一要求尚

房地產(chǎn)抵押貸款與各方面的利益都息息相關(guān),商業(yè)銀行在運(yùn)作過程中需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),對于我國整個(gè)金融市場來說,也是一個(gè)重要的影響項(xiàng)目。本文主要探討分析了我國房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目中所存在的風(fēng)險(xiǎn),并針對這些問題提出相應(yīng)的防范措施,使項(xiàng)目能夠良好發(fā)展。