房地產(chǎn)價格上漲對居民消費、福利影響綜述

理論表明,房地產(chǎn)市場通過財富效應(yīng)機制影響居民消費。因此,中國房地產(chǎn)市場有可能存在著顯著的財富效應(yīng),并且房地產(chǎn)價格變動可能影響居民消費。本文運用一個總量消費模型,選用我國2000年1月到2008年1月消費者信心指數(shù)與房價指數(shù)的月度數(shù)據(jù),對上述問題進行實證分析。結(jié)果表明,房價持續(xù)上漲對消費具有明顯的擠出效應(yīng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展不僅對我國宏觀經(jīng)濟起到了一定的調(diào)控作用,同時也對人們的生活產(chǎn)生了各種各樣的影響,其中最為典型的就是房地產(chǎn)價格變化對居民消費所產(chǎn)生的影響。文章針對房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的影響進行了分析和研究。

自1998年我國商品房改革開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走上市場化道路。一方面，房地產(chǎn)業(yè)較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使它成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面，在城市化的背景下，房產(chǎn)需求猛增，價格持續(xù)上漲，行業(yè)發(fā)展迅速。隨著2008年全球金融危機的爆發(fā)，外部需求疲軟，出口導(dǎo)向型經(jīng)濟難以為繼，擴大內(nèi)需成為政策焦點。

房地產(chǎn)作為消費者非金融資產(chǎn)的重要組成部分,其價格波動會直接或間接引起財富水平的變動,從而影響到居民的消費行為乃至整個宏觀經(jīng)濟。本文在分析房地產(chǎn)與居民消費關(guān)系的基礎(chǔ)上,以實際數(shù)據(jù)為例分析了房地產(chǎn)價格對居民消費的作用機制,與此同時結(jié)合我國國情,為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出政策建議。

房改以來,城鎮(zhèn)居民住房消費比重節(jié)節(jié)攀升,對城鎮(zhèn)居民的消費產(chǎn)生了巨大影響,主要表現(xiàn)在居民其他消費項目的縮減。在食物支出不變的情況下,住房消費擠占其他消費而使得居民消費不足,導(dǎo)致恩格爾系數(shù)的上升。

[博士]房地產(chǎn)價格變動對城市居民消費的影響研究——【學(xué)位年度】2009　　【摘要】　　20世紀(jì)80年代以來，股票和房屋等資產(chǎn)價格的變動對市場經(jīng)濟國家的宏觀經(jīng)濟和消費的影響越來越顯著，引起各國經(jīng)濟學(xué)家的廣泛關(guān)注。中國自1998年住房制度市場化改革以來，房...

房改以來,城鎮(zhèn)居民住房消費比重節(jié)節(jié)攀升,對城鎮(zhèn)居民的消費產(chǎn)生了巨大影響,主要表現(xiàn)在居民其他消費項目的縮減.在食物支出不變的情況下,住房消費擠占其他消費而使得居民消費不足,導(dǎo)致恩格爾系數(shù)的上升.

自1998年住房體制改革實施以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展,房價也呈現(xiàn)出一路飄升的勢頭。上升的房價不僅通過總供求影響通貨膨脹,而且其所包含的關(guān)于未來條件的有用信息可改善未來通貨膨脹的預(yù)期?；诖?在房價還沒有被納入通貨膨脹指標(biāo)(cpi)的背景下,本文立足于探討房價上漲與通貨膨脹的關(guān)系,對二者的相互作用機制進行了詳盡的分析,并兼顧當(dāng)前的經(jīng)濟形勢提出相應(yīng)的政策建議。

本文利用1978—2007年中國統(tǒng)計年鑒有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),根據(jù)協(xié)整理論,對房地產(chǎn)價格與我國居民消費之間的關(guān)系進行了實證分析。分析結(jié)果表明,房地產(chǎn)價格對我國消費具有促進作用,發(fā)揮了房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,正確發(fā)揮房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)是我國制定住房政策的重點。

住房是人們最基本的生活需要之一,但是與居民生活有關(guān)的反映物價變動的居民消費價格指數(shù)卻沒有將房地產(chǎn)價格納入其中。是否應(yīng)將房地產(chǎn)價格納入居民消費價格指數(shù)在學(xué)術(shù)界爭論不一。文章首先運用適合于小樣本情況下的小樣本因果關(guān)系檢驗,然后考察二者之間的協(xié)整關(guān)系,并在此基礎(chǔ)上建立了長短期的誤差修正模型,最后得出結(jié)論:不必將房地產(chǎn)價格納入cpi,但在研究通貨膨脹時不可不慮。

房地產(chǎn)的價格和走勢一直是社會各界關(guān)心的問題,住房作為一種特殊商品,目前急劇升高的價格和成交量需要政府出面進行干預(yù)。但是,對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的影響取決于供給和需求的關(guān)系,以及市場自身的一些內(nèi)在因素。居民消費能力是房地產(chǎn)價格能否持續(xù)走強的內(nèi)在決定因素,我國的消費者構(gòu)成復(fù)雜,消費層次多,對房地產(chǎn)價格彈性差異較大。通過對居民消費能力的分析,可以得出對未來房地產(chǎn)走勢的初步判斷。

近年來,房價對居民消費的影響問題備受關(guān)注。文章從住房的雙重屬性出發(fā),將居民未來收入預(yù)期和旅游消費習(xí)慣等因素融入到理論和實證分析,探索我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格與居民旅游消費關(guān)系的規(guī)律性。運用動態(tài)面板系統(tǒng)廣義矩估計(sys-gmm)方法,對我國35個大中城市2001—2010年相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析,得到具有一定穩(wěn)健性的結(jié)論:房價與旅游消費之間存在正u形關(guān)系,即房價變化對旅游消費同時具有財富效應(yīng)和擠出效應(yīng),總體表現(xiàn)為財富效應(yīng);房價與旅游消費的關(guān)系受到外部因素的調(diào)節(jié),適當(dāng)寬松的信貸環(huán)境將有利于財富效應(yīng)的釋放;房價對旅游消費的作用存在區(qū)域差異,東部城市表現(xiàn)出強于中部城市的財富效應(yīng),而西部城市總體效應(yīng)不穩(wěn)定。

股票市場財富效應(yīng)與消費者實際財富水平有一定的關(guān)聯(lián)性。然而,實際財富水平的提高不僅可能對一般消費支出產(chǎn)生影響,也可能影響住房消費。本文通過對股票價格與社會總消費、股票價格與房地產(chǎn)價格之間進行格蘭杰因果檢驗,得出股價變動并不是消費變動的granger原因,而股價變動是引起房地產(chǎn)價格變動的granger原因。在進一步對我國股票市場的財富效應(yīng)進行分析后,得出我國股票價格對房地產(chǎn)價格的影響具有區(qū)域異質(zhì)性。

建筑成本(建筑材料如鋼筋、水泥等,人工費)的上漲,能否對居民的住宅造成影響?本文將針對不同的群體,農(nóng)村居民住宅和城市居民住宅,來分析了建筑成本的上漲對居民住宅的影響程度。

把房地產(chǎn)價值納入消費者效用函數(shù),通過一個兩期模型,分析了房價波動對居民消費的影響機理。對長江三角洲16個城市2000～2009年面板數(shù)據(jù)的實證檢驗表明,房地產(chǎn)價格的上漲并沒有明顯地影響到居民的消費支出水平。通過考察房價波動對居民消費結(jié)構(gòu)的影響,發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)的房價上漲將導(dǎo)致恩格爾系數(shù)上升,即從短期看房價上漲會降低長三角居民的生活水平,但影響強度很小;從長期趨勢看,房價波動對長三角居民生活水平的影響不顯著。

通過構(gòu)建一個包含習(xí)慣形成(habitformation)的消費函數(shù),并將財富劃分為房地產(chǎn)財富和非房地產(chǎn)財富,利用我國2003—2010年省際面板數(shù)據(jù),運用工具變量法考察了房地產(chǎn)財富的短期和長期消費效應(yīng)。實證表明:我國房地產(chǎn)財富的總體短期消費效應(yīng)為0.11,長期消費效應(yīng)則為0.29,消費的習(xí)慣形成系數(shù)則為-0.97;但從地區(qū)效應(yīng)來看,房價較高的省市并未體現(xiàn)出較高的消費效應(yīng)。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)價格全國性的迅速上升,以及空置率的提高,分析了產(chǎn)生這種情況的具體原因.認(rèn)為房地產(chǎn)價格的上升是由于城鎮(zhèn)化水平的提高,刺激內(nèi)需的需要(gdp增長的需要),高額投資回報率與企業(yè)投資的低風(fēng)險,個人投資需求的增長等因素.并且提出要調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu),規(guī)范政府行為,從嚴(yán)控制土地供應(yīng)等措施,使住宅市場得到良好的發(fā)展.

從影響一種商品價格的需求—供給方面;成本問題的土地價格上漲、建造成本上升、開發(fā)企業(yè)融資的成本提高方面;國家拉動內(nèi)需等方面分析了影響中國近期房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的一些因素。

2005年以來，國內(nèi)房價持續(xù)上漲，房價上漲加劇住房分配不公，不僅不利于房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，而且一旦泡沫破滅，將危及我國整體經(jīng)濟的穩(wěn)定。本文運用spss計量軟件進行多元回歸分析，對影響我國房地產(chǎn)價格的因素進行分析，得出回歸模型，并對房地產(chǎn)價格進行預(yù)測和分析。

本文主要論述中國房地產(chǎn)未來的價格走勢,采用分類分析法,分別從國家宏觀經(jīng)濟的增長、房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求以及資本市場因素等幾個方面來分析房地產(chǎn)未來價格的上漲趨勢.

住房價格持續(xù)快速上漲與居民消費需求增長緩慢是轉(zhuǎn)型期中國經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的兩個突出難題。微觀分析表明,房價變化對消費的財富效應(yīng)和擔(dān)保效應(yīng)對于不同群體是不一樣的,并受到金融環(huán)境的約束。決定房價變化對全社會居民消費影響的關(guān)鍵因素包括人均住房資產(chǎn)量及其分布結(jié)構(gòu)、住房價格變化的性質(zhì)、金融制度安排和社會文化因素。以1999-2009年我國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)進行的實證檢驗的研究發(fā)現(xiàn):(1)房價上漲通過財富效應(yīng)和擔(dān)保效應(yīng)對居民消費產(chǎn)生正向影響,通過收入效應(yīng)產(chǎn)生負(fù)向影響,總效應(yīng)方向具有不確定性;(2)1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來房價的長期上漲所帶來的房產(chǎn)升值對城鎮(zhèn)居民消費具有促進作用,并呈現(xiàn)出效應(yīng)大小與經(jīng)濟發(fā)達程度正相關(guān)的區(qū)域差異特征;(3)近5年我國房價的持續(xù)加速上漲強化了房產(chǎn)對消費的擠出效應(yīng),削弱了住房財富效應(yīng),在住房和金融市場相對落后的經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)財富效應(yīng)的減弱幅度更大。

進入新世紀(jì)以來,盡管政府采取了一系列措施加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,但房價仍然在波動中不斷攀升。高房價不僅導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民消費率下降、對其消費產(chǎn)生擠出效應(yīng),而且阻礙城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級、扭曲其住房消費模式與心理,成為擴大內(nèi)需的阻力。為了消除高房價對城鎮(zhèn)居民消費的負(fù)面影響,應(yīng)從強化政府與企業(yè)責(zé)任入手,加快城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè),完善調(diào)控房地產(chǎn)市場政策措施,倡導(dǎo)城鎮(zhèn)居民理性的住房消費觀念,使高房價回歸到合理區(qū)間,為增加城鎮(zhèn)居民日常消費、擴大內(nèi)需創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。