房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中在建工程抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以在建工程抵押向銀行申請(qǐng)貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要方式，在建工程抵押貸款占銀行開(kāi)發(fā)貸款的比重也逐步增加。由于在建工程抵押同時(shí)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行、購(gòu)房人、在建工程承包人、稅收部門(mén)、保險(xiǎn)人、抵押登記部門(mén)等多方當(dāng)事人，法律關(guān)系特別復(fù)雜，銀行必須十分謹(jǐn)慎地操

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,以在建工程抵押向銀行申請(qǐng)貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要方式,在建工程抵押貸款占銀行開(kāi)發(fā)貸款的比重也逐步增加。由于在建工程抵押所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜,且現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善,銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。文章擬結(jié)合信貸實(shí)踐,對(duì)銀行在辦理在建工程抵押貸款過(guò)程中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并就如何防范、化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步探討,以期拋磚引玉。

受政策、管理、操作等因素的影響,房地產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患越來(lái)越突出。銀行必須采取相關(guān)措施,以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心,建立全方位風(fēng)險(xiǎn)制衡機(jī)制,才能防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。

本文通過(guò)分析現(xiàn)行法律法規(guī),指出在建工程抵押貸款存在的法律缺陷及可能給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),并提出防范風(fēng)險(xiǎn)的主要措施。

伴隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的實(shí)施,商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨著諸多新的法律風(fēng)險(xiǎn),需要從多層面加以認(rèn)識(shí)和防范。一、抵押物確認(rèn)中的風(fēng)險(xiǎn)防范

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、相對(duì)保值等特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式之一,在信貸業(yè)務(wù)中應(yīng)用廣泛。如果審查不嚴(yán)或操作不當(dāng),會(huì)給銀行信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。特別是《物權(quán)法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《公司法》等頒布實(shí)施或修改后,銀行要及時(shí)適應(yīng)立法變化,切實(shí)規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款管理,防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相對(duì)保值等特點(diǎn),商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn),在信貸業(yè)務(wù)中多采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式。但在實(shí)踐中,房地產(chǎn)抵押貸款經(jīng)濟(jì)糾紛較多,一些貸款因種種原因形成損失。因此,銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范,切

農(nóng)信社在大力支持\"三衣\"經(jīng)濟(jì)的同時(shí),仍有相當(dāng)一部分信貸資金直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然普遍認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于保證貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,但目前房地產(chǎn)抵押貸款卻潛在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn),不能不引起農(nóng)信社高度的警覺(jué)和重視。要改變過(guò)去那種抵押貸款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施,以防止信貸資產(chǎn)的流失。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商為了解決建設(shè)工程繼續(xù)建造的資金問(wèn)題,通常向銀行申請(qǐng)貸款,并將在建工程連同其土地使用權(quán)抵押給銀行,作為償還貸款的擔(dān)保。但銀行在行使在建工程抵押權(quán)的過(guò)程中,往往會(huì)遇到一般財(cái)產(chǎn)抵押所不曾遇到的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行未加以防范,將可能形成不良貸款。因此,筆者認(rèn)為有必要對(duì)于在建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)和防范問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

在建工程抵押貸款,是現(xiàn)代商業(yè)銀行一項(xiàng)較新開(kāi)拓的金融業(yè)務(wù)。但隨著中國(guó)加入wto以來(lái),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)前所未有的活力,作為中國(guó)入世后受沖擊較大的金融業(yè),只有在遵循效益性、安全性和流動(dòng)性的基礎(chǔ)

當(dāng)前在建工程抵押貸款已成為我國(guó)企業(yè)融資的重要渠道,銀行認(rèn)識(shí)到在建工程抵押貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn)以及怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文對(duì)銀行在辦理在建工程抵押貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析,并提出與其相對(duì)應(yīng)的防范措施。

自上世紀(jì)90年代開(kāi)始,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展,房地產(chǎn)金融業(yè)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)化階段。在居民居住條件得到有效改善、國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得大幅增長(zhǎng)的同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)本身所蘊(yùn)涵的巨大風(fēng)險(xiǎn)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)。要有效預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行,必須加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系的完善。

房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金投入較高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),不僅運(yùn)行周期長(zhǎng),而且規(guī)模大。中國(guó)的房地產(chǎn)融資體系中,以銀行貸款為主,但是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲與人民的收入水平嚴(yán)重脫離,使得房地產(chǎn)價(jià)格成持續(xù)性上漲趨勢(shì),隨著金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),房?jī)r(jià)下調(diào),就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本論文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,具有針對(duì)性地提出必要的防范措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求顯著下降,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成了巨大影響。受到運(yùn)營(yíng)成本的限制,違約、毀約、違規(guī)的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn),嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)行業(yè)的正常秩序。這些情況還極易造成矛盾和糾紛,因?yàn)樘^(guò)尖銳通常解決起來(lái)困難重重,最終被迫進(jìn)入司法訴訟階段,為企業(yè)帶來(lái)潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一現(xiàn)象,結(jié)合房地產(chǎn)糾紛中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)與特點(diǎn)進(jìn)行深入的分析,提出相關(guān)的防范對(duì)策。

房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金投入較高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),不僅運(yùn)行周期長(zhǎng),而且規(guī)模大。中國(guó)的房地產(chǎn)融資體系中,以銀行貸款為主,但是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲與人民的收入水平嚴(yán)重脫離,使得房地產(chǎn)價(jià)格成持續(xù)性上漲趨勢(shì),隨著金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),房?jī)r(jià)下調(diào),就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本論文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,具有針對(duì)性地提出必要的防范措施。

近幾年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,開(kāi)發(fā)商在自有資金不足的情況下,多采用在建工程抵押的擔(dān)保方式向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)資金貸款。與一般貸款相比,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自身的特殊性,與此相關(guān)的當(dāng)事人不僅數(shù)量多,而且法律關(guān)系復(fù)雜,在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中,銀行必須謹(jǐn)慎、全面地調(diào)查、操作。本文擬結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行分析,并就如何防范、化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步探討。

一、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)分析在建工程由于影響因素多、可變因素多、不確定因素多,因此,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就多。在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)除了正常貸款風(fēng)險(xiǎn)外。還有以下幾種:1.權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)在建工程的權(quán)利是由土地使用權(quán)和建安工程的所有權(quán)組成的。土地使用權(quán)可以是通過(guò)劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風(fēng)險(xiǎn)有:權(quán)利主體是否明確、權(quán)屬是否有糾紛、設(shè)定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。

隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來(lái)了諸多問(wèn)題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問(wèn)題出現(xiàn)的類(lèi)型,然后根據(jù)這些問(wèn)題的表現(xiàn)形式,有針對(duì)性的制定相應(yīng)的對(duì)策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對(duì).

房地產(chǎn)在建工程抵押貸款合同 抵押人_________愿將其在建工程作抵押物，以擔(dān)保債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵 押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_________協(xié)商，于_________年_________月 _________日在_________簽訂本抵押貸款合同。 一、抵押在建工程狀況：_________。 1．坐落位置：_________區(qū)_________街路_________胡同_________號(hào)。開(kāi)工許可證 _________號(hào)。工程設(shè)計(jì)總面積：_________m2。 2．建筑結(jié)構(gòu)：_________。設(shè)計(jì)層數(shù)：_________。用途：_________。 3．資金來(lái)源：_________。計(jì)劃批準(zhǔn)文號(hào)：_________。工程總造價(jià)：_________元 整。 4．已完成部分：層數(shù)

謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的在建工程抵押

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。