房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段

1 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解 拿地階段業(yè)務(wù) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地 增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、個人所得稅、教育費(fèi)附 加等地方稅收（費(fèi)）。同時房地產(chǎn)開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)， 各個環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側(cè)重點(diǎn)，筆者以房地產(chǎn)開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產(chǎn)企業(yè) 的稅收政策，以供納稅人參考。 一、拿地階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權(quán)，涉及到的地方稅種 主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 （一）契稅 1、直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個人。即境內(nèi)土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會團(tuán)體、其他組 織和個體經(jīng)營者以

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 2011-5-139:12江蘇省地稅局【大中小】【打印】【我要糾錯】 一、取得土地環(huán)節(jié) 1．土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使 用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿? 元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？ 分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個

[轉(zhuǎn)載]江蘇省地稅局：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 發(fā)布時間：2011年05月03日信息來源：江蘇省地稅局供稿：蘇州工業(yè) 園區(qū)地稅局 本文納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 一、取得土地環(huán)節(jié) 1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間 的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí) 際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓 合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約 定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么 2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？ 分析：該企業(yè)應(yīng)從2010

房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段,開發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到交付條件,房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn),財(cái)務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本;與施工方進(jìn)行竣工結(jié)算,房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后,向施工方支付工程結(jié)算價(jià)款。此時,一般開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目竣工銷售環(huán)節(jié),涉及到的地方稅種主要有:

房地產(chǎn)開發(fā)如果采用合理的稅收籌劃,不但能夠降低企業(yè)的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn),而且可以增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。本文就對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收籌劃當(dāng)進(jìn)行具體分析,期望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解——全面詳細(xì)的闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程　　第一章：項(xiàng)目決策階段　　第二章：前期準(zhǔn)備階段　　一、獲取土地使用權(quán)　　二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》　　三、規(guī)劃設(shè)計(jì)　　四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)...

對于普通企業(yè)來說,企業(yè)最終收益會隨商品銷售價(jià)格的提高而增加,其原因在于增加的銷售收入往往大于隨之增加的納稅支出。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,由于近年來國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅環(huán)節(jié)眾多,包括征地拆遷、購買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程報(bào)建、施工建設(shè)、資金籌措、營銷服務(wù)、物業(yè)管理等,所以其銷售價(jià)格不一定與企業(yè)的最終收益成正比。為此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合以上各個環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)、全面的納稅情況分析,從而達(dá)到稅收籌劃的目的。

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離 表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓 資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。 75、對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、 房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時查處。 76、在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)廣告對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房 按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。銷售已建成的商 品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離 表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓 資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。 75、對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、 房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時查處。 76、在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)廣告對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房 按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。銷售已建成的商 品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明

銷售中心制 2014年5月8日 2 銷售部管理制度 總則 銷售部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心部門之一，為規(guī)范管理，使客戶享受到最滿意的服務(wù)，特制定 本規(guī)程； 工作職責(zé) 銷售部工作包括銷售計(jì)劃及銷售目標(biāo)的制訂、銷售工作的實(shí)施、客戶檔案的建立、銷售信息 的反饋共四個方面； 一、編制銷售計(jì)劃、確定銷售目標(biāo) 即針對銷售目標(biāo)，通過對目標(biāo)市場的前期摸底市調(diào)，根據(jù)?項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告?及項(xiàng)目的 具體情況，確定項(xiàng)目階段性的銷售目標(biāo)、銷售流程及銷售前期的工作準(zhǔn)備，并按標(biāo)準(zhǔn)格式編 制?項(xiàng)目銷售計(jì)劃書?，并以此作為銷售工作推進(jìn)的綱要； 二、銷售實(shí)施 1、項(xiàng)目公開發(fā)售前組織銷售人員上崗培訓(xùn)，編制培訓(xùn)計(jì)劃，并確定銷售規(guī)范化語言及 標(biāo)準(zhǔn)化接待方式； 2、在項(xiàng)目公開發(fā)售之后，組織銷售人員對現(xiàn)場接待處咨詢的客戶進(jìn)行接待和服務(wù)工作， 并按標(biāo)準(zhǔn)化格式進(jìn)行客戶登記；組織銷售人員對接待的客戶進(jìn)

第1頁共5頁 **地產(chǎn)開發(fā)公司銷售收款管理流程 1、目的 規(guī)范公司銷售收款工作，加速應(yīng)收款的回籠，規(guī)避財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。 2、使用范圍 適用于公司所有項(xiàng)目的銷售收款管理工作。 3、工作程序 3.1簽訂認(rèn)購協(xié)議 經(jīng)營部或銷售代理公司與客戶談好認(rèn)購協(xié)議，交客戶簽字蓋章， 經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部審核無誤，財(cái)務(wù)部收取房款后加蓋“合同專用章”，簽 訂認(rèn)購協(xié)議書。如有優(yōu)惠、折扣情況，需核對優(yōu)惠審批會簽單，并 將優(yōu)惠審批會簽單存檔。 經(jīng)營部或銷售代理公司與客戶辦理《收款通知書》（收款通知 書中應(yīng)注明購買的房號、姓名、銷售面積、銷售單價(jià)、成交總價(jià)、 定金比例、付款方式等內(nèi)容），《收款通知書》要經(jīng)經(jīng)營部、項(xiàng)目 經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、出納簽字。 3.2簽訂購房合同 經(jīng)營部或銷售代理公司收集客戶簽約所需材料，收回認(rèn)購協(xié)議， 與客戶簽正式合同，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，交客戶簽字蓋章后，送 財(cái)務(wù)部審核登記。 3.3

基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和租售方式的差異,結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目及房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),論證了直接引用總投資收益率和項(xiàng)目資本金凈利潤率的不足;利用項(xiàng)目銷售利潤的攤銷期限、滯銷物業(yè)的可回收價(jià)值,提出了修正后的\"銷售項(xiàng)目的投資利潤率\"。

房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部經(jīng)理崗位職責(zé) 1、依據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，并配合公司總目標(biāo)，擬訂本部門的目標(biāo)與工 作計(jì)劃，并隨時予以追蹤控制，以便有效執(zhí)行。 2、主持本部門日常工作，負(fù)責(zé)擬定和修改本部門專業(yè)管理制度，并 組織實(shí)施。 3、根據(jù)本部門工作計(jì)劃，估算所需的款項(xiàng)支出，編制本部門的年度 預(yù)算，并逐月加以控制；并進(jìn)行平衡、協(xié)調(diào)、督促檢查考核。 4、對銷售中的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)不同的客戶群體，制定相宜的促銷方案， 修正確保銷售目標(biāo)的達(dá)成。 5、負(fù)責(zé)本部門員工的考核工作，審慎辦理所屬員工的考核、獎懲等 事項(xiàng)，并力求處理公平合理。與公司配合，有計(jì)劃地培訓(xùn)所屬人員， 以提高其工作能力與素質(zhì)。 6、建立健全銷售檔案，定期轉(zhuǎn)存公司相關(guān)部門。 7、據(jù)市場需求的變化，及時向相關(guān)部門反饋市場信息。 8、承辦領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)及未盡事宜。

營改增是我國稅制改革的重要內(nèi)容,營改增自實(shí)施以來,已經(jīng)取得了較為顯著的改革成效,有效地降低了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),同時為國家稅收收入提供了可靠保障。本文就營改增對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)的利與弊予以分析和探討,總結(jié)營改增對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)的影響,并提出了個人的建議和看法,以期對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)有所借鑒和參考。

根據(jù)稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售確認(rèn)收入的有關(guān)規(guī)定,從視同銷售的行為范圍、納稅義務(wù)發(fā)生時間及應(yīng)稅收入確認(rèn)方法三個方面,分析了其在營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅方面的稅收差異。

近些年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的重要組成部分,稅務(wù)系統(tǒng)提高了對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度,稅務(wù)稽查力度不斷加大,針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策不斷補(bǔ)充調(diào)整。在這種背景下,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間越來越小,難度越來越大,風(fēng)險(xiǎn)越來越高,財(cái)務(wù)人員必須深入研讀相關(guān)稅收政策,吃透政策出臺背景,以順應(yīng)政策導(dǎo)向,找到政策間隙,結(jié)合企業(yè)實(shí)際提出稅務(wù)籌劃方案。

房地產(chǎn)稅收政策的合理性和規(guī)范性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和廣大稅收研究工作者非常關(guān)心的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中遇到了許多具體的問題,本文對其中的幾個問題展開了探討,包括房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行稅收政策的分析、開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分、以不動產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納土地增值稅的問題等。這些問題在一定程度上會影響企業(yè)對立法精神的判斷,增加稅收風(fēng)險(xiǎn),同時也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管帶來了困難。本文針對上述問題提出了相應(yīng)的政策建議,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者及相關(guān)人員提供一定的參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高速發(fā)展與擴(kuò)張的同時,以追求利益最大化為目標(biāo),因此,納稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。文章主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅制特點(diǎn)和涉稅情況,并提出優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)各階段的納稅籌劃設(shè)計(jì)。

2008年10月22日財(cái)稅[2008]137號各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān),支持居民首次購買普通住房,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下:

為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下：

1 ****公司銷售提成辦法 一、底薪。 1、銷售人員每月底薪為600元（包括新員工）；售房部銷售主管 的崗位補(bǔ)貼為每人每月400元，銷售主管按季度進(jìn)行考評，如有變動， 售房部負(fù)責(zé)另行通知。 2、銷售員連續(xù)兩個月沒有銷售業(yè)績，從第三個月起不發(fā)底薪， 如本人愿意繼續(xù)留在售房部工作，可參與銷售，當(dāng)月完成任務(wù)，發(fā)放 底薪并享受提成。 二、銷售任務(wù)。每位銷售人員每月銷售任務(wù)為100萬元。銷售 任務(wù)中包含房款及代收天然氣入網(wǎng)建設(shè)費(fèi)。完成銷售任務(wù)的確認(rèn)以 開具正式的銷售發(fā)票為準(zhǔn)，未開具正式發(fā)票的預(yù)定銷售及回收款不 計(jì)入當(dāng)月完成的銷售任務(wù)，轉(zhuǎn)到以后月份?？铐?xiàng)付清十日內(nèi)須開具 正式發(fā)票，超出十日不得計(jì)入銷售任務(wù)，不參與提成。如遇特殊情 況，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出正常優(yōu)惠的銷售，計(jì)入銷售任 務(wù)，參與提成。 三、內(nèi)部人員購房、材料款、工程款換房由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，銷 售人員不參與。

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn) 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng) 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄、缺乏 風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素 得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)識別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報(bào)廢為止的整個過程，大致可分為 投資決策、項(xiàng)目實(shí)