房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

[碩士]政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究——【學(xué)位年度】2008　　【摘要】　　房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)炒...

近幾年一直處在宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)市場(chǎng),其價(jià)格仍然是\"漲聲一片\

住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題,解決群眾住房問(wèn)題是建設(shè)和諧社會(huì)的重要方面

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,其運(yùn)行狀況良好與否,直接影響到居民居住條件的改善和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常運(yùn)行,國(guó)家需積極采取措施切實(shí)發(fā)揮對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

2010年是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控頻次最密集的一年,但同時(shí)也是房地產(chǎn)業(yè)最高歌猛進(jìn)的一年。雖然2010年國(guó)家下\"猛藥\"潑了兩盆冷藥水,還是無(wú)法收斂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年,我國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元,比2009

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)業(yè)日益興盛,促進(jìn)了廣大居民住房條件的改善;與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了許多問(wèn)題。因此,通過(guò)政府宏觀調(diào)控來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展尤為重要。

以2010年以來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策為背景,以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化為研究對(duì)象,分析宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行和政府方面的影響和可能產(chǎn)生的問(wèn)題。以此得出結(jié)論:宏觀政策調(diào)控加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、尤其是中小型企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),從而傳導(dǎo)至商業(yè)銀行引起連鎖反應(yīng),使銀行承受巨大壓力,而地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中動(dòng)力不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式;商業(yè)銀行應(yīng)積極支持低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房;政府部門(mén)既要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,也要防止房?jī)r(jià)暴跌。

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道,房?jī)r(jià)不斷高漲。本文對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策進(jìn)行回顧,探討調(diào)控政策失效的原因,提出增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的措施。

近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,原因是極其復(fù)雜的,既有市場(chǎng)的因素(經(jīng)濟(jì)基本面、供需關(guān)系),也有非市場(chǎng)的因素(市場(chǎng)機(jī)制不健全和相關(guān)制度改革滯后),且各城市房?jī)r(jià)走高的原因也有所不同,加之房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),使得政府出臺(tái)的調(diào)控政策常常難以在短期內(nèi)起到立竿見(jiàn)影的效果。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代末期,為拉動(dòng)內(nèi)需,國(guó)家實(shí)施了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)快

2006年年初以來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升較快,群眾意見(jiàn)較大,5月17日,在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,提出了針對(duì)房地產(chǎn)的六條要求(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)。5月29日,為落實(shí)“國(guó)六條”,建設(shè)部等九部委出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,即九部委15條。分析房地產(chǎn)漲價(jià)原因、政府干預(yù)的理由及其經(jīng)濟(jì)影響,是醫(yī)治市場(chǎng)失靈,防止政府失靈的前提。本文認(rèn)為,在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)程中,政府必須堅(jiān)持市場(chǎng)本位,注意發(fā)揮貨幣、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控作用,慎用行政手段,以提高宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,其運(yùn)行狀況良好與否,直接影響到居民居住條件的改善和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常運(yùn)行,國(guó)家需積極采取措施切實(shí)發(fā)揮對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控主要有行政、法律、經(jīng)濟(jì)三種手段,但在法制社會(huì)的大背景下,政府的各種活動(dòng)都離不開(kāi)法律的指導(dǎo)和約束。從理論上講,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的法律手段主要包括對(duì)以下幾種法律制度的運(yùn)用押計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策法律調(diào)控;稅收法律調(diào)控;金融法律調(diào)控。因此政府可以從以下法律層面進(jìn)行調(diào)控押加強(qiáng)相關(guān)調(diào)控主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中的相互協(xié)調(diào);完善有關(guān)調(diào)控主體的法律責(zé)任,確保調(diào)控措施得以貫徹施行;完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法制,真正發(fā)揮稅法在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的宏觀調(diào)控功能。

一、調(diào)控方式的一般理論學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為,宏觀調(diào)控的方式與手段有三:經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對(duì)于三者的關(guān)系,筆者比較認(rèn)同楊紫烜教授的觀點(diǎn),既在一個(gè)法制健全的國(guó)家,重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會(huì)采取法律的形式,以法律為依據(jù),以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。為使宏觀調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期效果,我們應(yīng)該注意中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特殊性。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的基本原因是市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛與市場(chǎng)供給相對(duì)不足的短期矛盾。在回顧近年來(lái)一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施后,指出土地政策、信貸政策、財(cái)稅政策中仍存在的問(wèn)題。最后,對(duì)今后加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提出一些對(duì)策和建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與宏觀調(diào)控措施——房地產(chǎn)市場(chǎng)是～個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。供給壟斷、信息不對(duì)稱(chēng)、房地產(chǎn)的外部性及公共物品屬性等原因使得市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力難以發(fā)揮，需要政府“有形的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律思考——政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控主要有行政、法律、經(jīng)濟(jì)三種手段，但在法制社會(huì)的大背景下，政府的各種活動(dòng)都離不開(kāi)法律的指導(dǎo)和約束。從理論上講，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的法律手段主要包括對(duì)以下幾種法律制度的運(yùn)用：計(jì)劃...

非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀調(diào)控——伴隨著上世紀(jì)80年代以來(lái)的土地使用制度改革和住房制度改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展中，也經(jīng)歷了數(shù)次的大起大落。尤其是在2003年，針對(duì)房?jī)r(jià)迅速上升和房地產(chǎn)的“過(guò)熱”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)...

房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上屬于\"高財(cái)務(wù)杠桿\"行業(yè),又恰恰是以土地及其附著物作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,因此,2004年從宏觀上采取嚴(yán)把信貸與土地\"兩個(gè)閘門(mén)\"的調(diào)控措施,顯著地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng),政府為需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控保證經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。本文系統(tǒng)地分析了近期一系列國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究的空白,為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的優(yōu)化和完善提供了重要的參考依據(jù)。

新一輪調(diào)控工作有以下主要特點(diǎn):一是作為2005年市場(chǎng)調(diào)控的繼承和發(fā)展,針對(duì)的問(wèn)題更加集中,針對(duì)的地區(qū)更加明確,重點(diǎn)更加突出;二是在仍然堅(jiān)持了去年調(diào)控供給、調(diào)控需求和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)三管齊下的同時(shí),今年更加突出合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式。因?yàn)橄鄬?duì)而言,對(duì)供給的調(diào)控,難度大、見(jiàn)效慢、不確定性多,在市場(chǎng)機(jī)制不能完全發(fā)揮作用和調(diào)控政策不能很快落實(shí)到位的情況下,引導(dǎo)和調(diào)控需求是比較明智和果斷的選擇;三是廣開(kāi)渠道疏導(dǎo)市場(chǎng)。提出加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),著眼于加強(qiáng)住房保障工作,以緩解市場(chǎng)壓力;四是繼續(xù)堅(jiān)持了以經(jīng)濟(jì)手段為主的同時(shí),強(qiáng)調(diào)了進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。