宏觀調(diào)控政策對烏魯木齊市房地產(chǎn)市場影響的分析

在當(dāng)前復(fù)雜的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多問題亟需解決,國家宏觀調(diào)控政策顯得務(wù)必重要。首先概括了近些年來在調(diào)控房地產(chǎn)市場上做的努力工作,然后從信貸政策、保障政策和限購政策幾方面分析了對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

以近期出臺的關(guān)于2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新政策進(jìn)行探討，介紹了國家關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，比以前的政策更系統(tǒng)，更明確，調(diào)控力度更大，操作性更強(qiáng)，應(yīng)該說是對前幾次房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步完善和落實(shí)

一、調(diào)控方式的一般理論學(xué)界通說認(rèn)為,宏觀調(diào)控的方式與手段有三:經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關(guān)系,筆者比較認(rèn)同楊紫烜教授的觀點(diǎn),既在一個(gè)法制健全的國家,重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會采取法律的形式,以法律為依據(jù),以國家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

本文在回顧2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上,從稅收政策、金融政策、土地政策三個(gè)方面分析其對房地產(chǎn)市場的影響,并提出對策建議。

本文在對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的部分宏觀調(diào)控政策進(jìn)行效應(yīng)分析的基礎(chǔ)上闡述了政策中存在的不足,并針對2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期提出相應(yīng)的政策調(diào)整方向。

自我國正式推行住房制度改革以來,房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下,經(jīng)歷了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期.房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到人民群眾的切身利益,對于提高人民的生活水平,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會穩(wěn)定具有積極的促進(jìn)作用.本文就2002年1以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心內(nèi)容進(jìn)行分析和總結(jié),對調(diào)控政策前后青島市房地產(chǎn)市場變化走勢進(jìn)行分析研究,為今后青島市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展研究提供參考.

為全面了解國家宏觀調(diào)控政策和貨幣政策對西寧市房地產(chǎn)市場的影響,課題組深入市場就\"限貸、限購、限價(jià)\"情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、樓盤銷售、土地儲備、資金狀況等進(jìn)行了調(diào)研。在搜集分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上,解讀政策預(yù)期,提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的建議措施。

本文從法律法規(guī)、規(guī)劃管理、稅收手段等三個(gè)維度,對德國政府的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的歷史沿革和具體手段進(jìn)行了系統(tǒng)梳理分析,并對德國政府將房地產(chǎn)業(yè)作為社會福利機(jī)制重要組成部分的理念進(jìn)行了探析.

在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中宏觀調(diào)控政策扮演著重要的角色,具體手段有貨幣、稅收政策等,通過有效的干預(yù),使市場發(fā)展具有了穩(wěn)定性與持續(xù)性。本文介紹了房地產(chǎn)周及經(jīng)濟(jì)政策的概況,借助模型,從微觀視角分析了房地產(chǎn)市場反周期宏觀調(diào)控政策績效,旨在充分發(fā)揮宏觀調(diào)控政策作用,推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康與高效發(fā)展。

貨幣或者財(cái)政政策調(diào)控是世界各國保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展普遍采用的手段,宏觀調(diào)控對市場的影響自然成為所有市場參與者及學(xué)術(shù)界關(guān)心的問題。本文構(gòu)建了居民基于非住房消費(fèi)、住房消費(fèi)的二元效用函數(shù),居民投資選擇包括無風(fēng)險(xiǎn)投資、住房投資與金融投資,理性居民通過效用最大化來應(yīng)對房地產(chǎn)稅收、首付貸款比例和貸款利率等宏觀調(diào)控政策。本文結(jié)合金融市場、房地產(chǎn)市場的參數(shù)校準(zhǔn),對政府可能采用的政策組合進(jìn)行了數(shù)值模擬分析。數(shù)值模擬分析表明,在給定參數(shù)下居民對貸款首付比例的政策變化最為敏感,其次為利率政策、稅收政策。本研究結(jié)果為政府的反周期房地產(chǎn)政策調(diào)控提供了理論依據(jù),能夠有效降低政策制定成本。

建立稅收政策、貨幣政策、土地政策對房地產(chǎn)市場影響的向量自回歸模型,并利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房地產(chǎn)新政實(shí)施以來對房地產(chǎn)市場的影響效果,提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議。

文章借助均衡理論對房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及規(guī)律進(jìn)行了分析,指出房地產(chǎn)的壟斷性特征、高交易成本特征、準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性和信息的不對稱決定了單純依靠市場機(jī)制,不可能實(shí)現(xiàn)市場供求均衡,進(jìn)而提出了借助宏觀調(diào)控政策手段來調(diào)整市場不合理供求結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的建議。

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在著投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、供給結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序混亂等突出問題,國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施,通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供給結(jié)構(gòu)等政策,遏制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大、房屋價(jià)格上漲過快的局面,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍存在著許多問題。

對貨幣以及財(cái)政政策進(jìn)行調(diào)控是各國確保房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展的主要手段之一,所以,宏觀調(diào)控給市場造成的影響是全部市場參與者和相關(guān)學(xué)術(shù)界人士所關(guān)注的問題。本文首先建立了居民以非住房消費(fèi)以及住房消費(fèi)為基礎(chǔ)的一種二元效用函數(shù),而居民投資主要有：無風(fēng)險(xiǎn)投資、金融投資以及住房投資,其中,理性居民利用效用最大化這種方式來應(yīng)對相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收以及首付貸款比例與具體貸款利率等具體宏觀調(diào)控政策。同時(shí)對金融市場以及房地產(chǎn)市場里面的參數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn),數(shù)值模擬分析政府可能實(shí)行的政策組合。模擬分析結(jié)果顯示,在具體給定參數(shù)條件下,居民比較敏感貸款首付比例具體政策變化,然后是利率政策以及稅收政策。

近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資過大、房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象,國家也出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策,但收效不大。文章試圖對中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,提出土地政策、金融政策、稅收政策中存在的問題,并從宏觀政策入手,就今后加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提出相應(yīng)的政策和建議。

房地產(chǎn)投資是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。近年來，房地產(chǎn)過快發(fā)展，雖然帶動(dòng)了國家經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，但房價(jià)持續(xù)增高、供求嚴(yán)重不平衡等問題也突顯出來。對此，國家也不斷出臺調(diào)控政策來應(yīng)對，呈現(xiàn)出從放到收再到放的變化。本文將從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況入手，對我國最新房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行分析，提出國家在房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的一些建議。

當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征:一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局;二是其他融資渠道雖然總量不大,但卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向;三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

2006.4期總第304期69 土地政策參與宏觀調(diào)控，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，例如韓國、日本 和美國，都是重要的宏觀調(diào)控手段，特別是在經(jīng)濟(jì)處于高漲時(shí) 期，土地政策輔于貨幣、財(cái)政等手段來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠發(fā)揮很 大作用。2004年，國務(wù)院把土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng) 濟(jì)管理手段之一，對國民經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的 影響。我國土地實(shí)行公有制，土地是國家可調(diào)控的資源，這在客 觀上使國家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過不供地、從嚴(yán)供 地、優(yōu)惠供地等土地政策，來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。 一、土地參與宏觀調(diào)控的政策回顧與分析 我國土地政策的演進(jìn)分為三個(gè)階段：一是1979—1986年從 無償使用到有償使用。二是1997—2002年從低度競爭到高度競 爭。三是2003年至今從總量控制到結(jié)構(gòu)調(diào)控。通過對我國土地 政策的分析可以看出土地從無償使用到有償使用，是由“三資企 業(yè)”的

2010年3月中旬開始,北京等一線城市住房市場出現(xiàn)明顯反彈,推動(dòng)房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)增大。針對住房市場的嚴(yán)峻形勢,國務(wù)院及時(shí)出臺了一系列大力度的調(diào)控政策,嚴(yán)格抑制不合理需求,增加住房供給、改善供給結(jié)構(gòu),加大住房保障力度。新政的實(shí)施將緩解供求矛盾,擠出泡沫,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。今后要根據(jù)市場的反應(yīng)適時(shí)進(jìn)行政策的微調(diào),使調(diào)控政策更加符合市場的客觀實(shí)際,取得更大的成效。還要注重建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

怎樣看待宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響——2003年6月，中國人民銀行頒布了《121號文件》，實(shí)際上是國家對房地產(chǎn)金融的信貸政策進(jìn)行了高速，具有緊縮房地產(chǎn)信貸的目的。

本文從房地產(chǎn)的二重性——消費(fèi)屬性和投資屬性入手,分析了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題和成因,并對對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提出了一些政策建議。

2006年是我國進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控后,針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺宏觀調(diào)控政策最多和力度最大的一年。中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整,土地出讓政策調(diào)控,外資購房政策嚴(yán)控,房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范,使我國的房地產(chǎn)業(yè)開始從快速增長期進(jìn)入理性發(fā)展期,在房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨于合理、房地產(chǎn)投資增速開始下降的情況下,房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展開始對和諧社會的建立起到支持和促進(jìn)作用。