基于GIS基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)踐

土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新 培訓(xùn)材料 湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢有限公司 二○○六年十月 目錄 一、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況..............................1 二、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作組織領(lǐng)導(dǎo).......................1 三、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作步驟..........................2 四、外業(yè)工作（資料收集過(guò)程）................................3 五、內(nèi)業(yè)工作（數(shù)據(jù)分析處理）...............................25 -1- 一、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況 1．土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)中經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)中的地位、使用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量 的地域

土地資源網(wǎng)-------http://www.***.***/ 國(guó)內(nèi)最大的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)、從事土地流轉(zhuǎn)、土地出租、土地買(mǎi)賣(mài)、土地事務(wù)代理等盡在土地資源網(wǎng)http://www.***.*** 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 (試行) 湖北省國(guó)土資源廳 二00六年五月 目錄 1總則.....................................................................................................................................................................2 1.1適用范圍.....................................................................

土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案

北海城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 【一】基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍 本次土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的評(píng)估范圍以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn) 建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)為基礎(chǔ)，確定如下：a：主城區(qū)〔包括市工業(yè)園區(qū)、平陽(yáng)片區(qū)、竹林片區(qū)在內(nèi)〕,面積 約為205.5平方公里；b:鐵山港區(qū)(包括南康鎮(zhèn)、區(qū)行政中心、營(yíng)盤(pán)鎮(zhèn)及鐵山港〔臨?！彻I(yè)區(qū)〕， 面積約為90平方公里；c：潿洲島旅游區(qū)，面積約為16.5平方公里。共計(jì)312平方公里。 關(guān)于評(píng)估范圍以外的宗地〔含填?！常軌騾⒄兆钆R近土地級(jí)別及價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 【二】基準(zhǔn)地價(jià)水平 〔一〕基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 北海市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定為：在估價(jià)期日為2018年5月31日，宗地外圍“給水、排水、供電、 通路、通信”五通和宗地內(nèi)場(chǎng)地平坦的條件下，各應(yīng)用評(píng)價(jià)單元〔級(jí)別單元、區(qū)片單元〕，在國(guó)有土 地使用權(quán)出讓狀態(tài)下，按商業(yè)服務(wù)業(yè)〔以下簡(jiǎn)

兩部委聯(lián)手規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)——6月21日，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，《城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定及公布辦法》已經(jīng)由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部制定完畢，并上報(bào)國(guó)務(wù)院等待批準(zhǔn)。如果該辦法獲得通過(guò)，將成為此次宏觀調(diào)控重要成果之一，也將成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。

河南省城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整 工作方案 為充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在土地管理及宏觀調(diào)控中的積極作用，科學(xué)合理地使 用城鎮(zhèn)土地，加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)價(jià)格均衡發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地 調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)200115號(hào)）。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó) 發(fā)200631號(hào)）。國(guó)土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施的通知》（國(guó)發(fā) 資發(fā)2006307號(hào)）及《河南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（豫政2001 74號(hào)）、河南省國(guó)土資源廳《關(guān)于更新調(diào)整城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)工作安排的通知》（豫國(guó) 土資發(fā)2006102號(hào)，以下稱102號(hào)文件）等文件精神，特制訂本方案。 一、指導(dǎo)思想與工作原則 （一）指導(dǎo)導(dǎo)思想 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，土地市場(chǎng)管理客觀要求、

11月3日，山東省國(guó)土資源廳組織專家驗(yàn)收組對(duì)臺(tái)兒莊區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行了全面驗(yàn)收。驗(yàn)收組認(rèn)為，臺(tái)兒莊區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)工作一是組織得力，計(jì)劃周密，技術(shù)路線合理，程序與方法正確，符合《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，并依法履行了聽(tīng)證程序；

1 三水區(qū)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案 一、修訂的目的和意義 為了全面推進(jìn)土地使用制度改革，原三水市人民政府于 2002年首次制定并公布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn) 地價(jià)的制定與更新為三水全面推進(jìn)土地有償使用奠定了基礎(chǔ)， 為我區(qū)地價(jià)管理及建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)發(fā)揮了積 極作用。 由于我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，以至土地市場(chǎng)發(fā)展迅速，原 基準(zhǔn)地價(jià)與現(xiàn)行土地市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生了變化，部分地區(qū)的基準(zhǔn)地 價(jià)與市場(chǎng)價(jià)嚴(yán)重脫離。2002年發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已難以適應(yīng) 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的客觀要求；另一方面， 2003年佛山市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整、鎮(zhèn)街的合并和調(diào)整、工業(yè)園 區(qū)建設(shè)日益完善，并且由于佛山一環(huán)、西二環(huán)高速公路、三水 二橋及引線建成通車(chē)，南豐大道、大南路、南樂(lè)公路擴(kuò)建改造 完工，新的南北干線塘西公路規(guī)劃建設(shè)等城市交通干線的發(fā)展， 地價(jià)級(jí)別及地價(jià)必將會(huì)隨之變化。因此，按

所謂的基準(zhǔn)地價(jià)就是指政府認(rèn)可并公開(kāi)的、適用于制定區(qū)域的、分用途的均價(jià)格,是當(dāng)下政府在對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控過(guò)程的重要手段之一.尤其是在城市化建設(shè)日漸深入的今天,我國(guó)大部分城鎮(zhèn)對(duì)公開(kāi)了基準(zhǔn)地價(jià),而為了進(jìn)一步保證宗地地價(jià)的準(zhǔn)確性、合理性以及科學(xué)性,文章將以基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為出發(fā)點(diǎn),對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的評(píng)估進(jìn)行分析,通過(guò)對(duì)影響宗地地價(jià)主要因素的探討,來(lái)進(jìn)一步確定修正系數(shù),結(jié)合實(shí)例對(duì)宗地土地價(jià)格的評(píng)估進(jìn)行論述,旨在為我國(guó)今后土地價(jià)格確定提供可靠的參考資料.

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說(shuō)明表的編制 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià) 及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修 正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng) 的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。 一、基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算 以土地級(jí)別為單位，以各級(jí)別中最高、最低定級(jí)因素總分值所對(duì) 應(yīng)的單元地價(jià)作為上、下限值，分別與相應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)相減，得 到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計(jì)算公式如下： 上調(diào)幅度計(jì)算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下調(diào)幅度計(jì)算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度； f2--基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度； iib--級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)； inh--級(jí)別單元總分上限值所對(duì)應(yīng)的地價(jià)； inl--級(jí)別單元總

附件 青島前灣保稅港區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整更新 主要成果 一、土地級(jí)別范圍 用途土地級(jí)別范圍 商服 商服i-1級(jí)汽車(chē)口岸片區(qū) 商服i-2級(jí)同江路、江山路、五臺(tái)山路、嘉陵江路、太行山路、北京路、紐約路圍合區(qū)域 商服i-3級(jí) 同江路、紐約路、北京路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港區(qū)東南側(cè)圍網(wǎng)、 疏港高速圍合區(qū)域 商服ii級(jí)商服i-1級(jí)、i-2級(jí)、i-3級(jí)以東前灣港區(qū)區(qū)域 商服iii級(jí)西海岸出口加工區(qū)片區(qū) 住宅 住宅i-1級(jí)汽車(chē)口岸片區(qū) 住宅i-2級(jí) 同江路、江山路、五臺(tái)山路、嘉陵江路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港 區(qū)東南側(cè)圍網(wǎng)、疏港高速圍合區(qū)域 住宅ii級(jí)住宅i-1級(jí)、i-2級(jí)以東前灣港區(qū)區(qū)域 住宅iii級(jí)西海岸出口加工區(qū)片區(qū) 工業(yè) 工業(yè)i級(jí)工業(yè)ii級(jí)以東前灣港區(qū)區(qū)域 工業(yè)ii級(jí) 汽車(chē)口岸片區(qū)以及同

濟(jì)寧市城區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)

廈門(mén)市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)表

2015年2月,全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)縣(市、區(qū)),進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)。2016年3月,中國(guó)人民銀行等六部門(mén)印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。如何確定宅基地價(jià)格,因而成為試點(diǎn)中亟須面對(duì)和解決的問(wèn)題。目前,城鎮(zhèn)土地已經(jīng)形成了較為完善的價(jià)格體系,并且出臺(tái)了城鎮(zhèn)土地分等、定級(jí)、估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),相較而言,宅基地估價(jià)缺少相應(yīng)依據(jù),必須從理論研究和實(shí)踐探索

在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目過(guò)程中引入項(xiàng)目管理,將項(xiàng)目過(guò)程中涉及的眾多步驟進(jìn)行銜接與劃分,進(jìn)行進(jìn)程、資源控制。采用項(xiàng)目管理理論與project軟件相結(jié)合,形成盤(pán)錦市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目甘特圖,計(jì)算出項(xiàng)目總工時(shí)、總資源成本,得出推進(jìn)msp項(xiàng)目管理可總體提高評(píng)估效率。

所謂基準(zhǔn)地價(jià)是政府為管理土地市場(chǎng)，由專業(yè)部門(mén)、專業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)或均質(zhì)區(qū)域土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)反映的是某一土地級(jí)別或某一區(qū)域不同用途(商業(yè)、住宅、工業(yè))法定最高出讓年限土地使用權(quán)的平均價(jià)格，它是政府宏觀調(diào)控、管理土地市場(chǎng)、征收土地稅及合理分配土地收益等的依據(jù)．也是宗地地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。

城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償與基準(zhǔn)地價(jià)的協(xié)調(diào)關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和被拆遷人的根本利益,一直是近年來(lái)城市化高速發(fā)展過(guò)程中的社會(huì)熱點(diǎn)。一是黨和國(guó)家對(duì)于城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償與基準(zhǔn)地價(jià)工作的重視,二是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與基準(zhǔn)地價(jià)存在較大問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償目前所存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析,結(jié)合佛山市禪城區(qū)的城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償案例,為進(jìn)一步改進(jìn)城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定體系工作提供了參考建議,使其既能滿足廣大人民群眾的需要,又符合國(guó)家穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安的要求,從而達(dá)到國(guó)家政府和人民群眾共建和諧社會(huì)的偉大目標(biāo)。

一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表 距離單位：米 因素微觀因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 繁華 程度 距商服中心距離 r500 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 生活設(shè)施完善度完善較完善一般較差差 公用設(shè)施完備度完備較完備一般較差差 自然 條件 文體設(shè)施方便程度方便較方便一般不甚方便不方便 洪澇災(zāi)害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶爾淹沒(méi) 經(jīng)常淹 沒(méi) 污染狀況好較好一般較劣劣 宗地 條件 周?chē)恋乩妙愋臀慕剔k公、住宅綜合商業(yè)工業(yè) 房屋朝向南東南東北西北西 宗地形狀、面積 有利于 建筑 對(duì)建筑稍 有影響 對(duì)建筑 有較大 影響 容積率>2.52.01.51.2<1.0 一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表（%） 因素微觀

1 福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修編工作方案 福建省國(guó)土資源廳 二○一一年二月 2 福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修編工作方案 一、修編的必要性 （一）基準(zhǔn)地價(jià)管理規(guī)定的要求。目前我省絕大多數(shù)縣、市、區(qū)現(xiàn)行 的基準(zhǔn)地價(jià)編制的基準(zhǔn)日是2007年1月1日，至今已經(jīng)超過(guò)三年。國(guó)土資 源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》（國(guó)土資發(fā),2001?174號(hào)） 規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整”； 《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)確定及公布暫行辦法》第十五條也規(guī)定： “基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)應(yīng)當(dāng)每?jī)赡暾{(diào)整公布一次。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變 化，造成土地市場(chǎng)價(jià)格重大變化時(shí)，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并及時(shí)向社會(huì)公布”。 （二）滿足相關(guān)地價(jià)法律政策調(diào)整的需要。近年來(lái)，國(guó)家和福建省的 地價(jià)政策法律發(fā)生了較大的變化，主要有：一是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 明確了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)立

萬(wàn)寧市城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)成果 一、商服用地城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)成果 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：設(shè)定商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年7月1日，平均 容積率為2.0，出讓年期為40年，在對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度條件下的國(guó)有土地使用權(quán)平均價(jià) 格，地價(jià)以元/㎡表示。 表1萬(wàn)城鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)表 路線、 區(qū)片 路段、區(qū)片 位置 土地 用途 基準(zhǔn)地價(jià)土地 級(jí)別 基礎(chǔ)設(shè)施 開(kāi)發(fā)程度 開(kāi)發(fā)費(fèi) 元/m2萬(wàn)元/畝元/㎡萬(wàn)元/畝 望海大 道西段 萬(wàn)州大道 至縱二路 商服2900193.33ⅱ 高配置五 通一平 243.016.2 萬(wàn)州大 道北段 望海大道 至環(huán)市三 路 商服3370224.67ⅰ 高配置五 通一平 243.016.2 縱一路 北段 望海大道 至環(huán)市二 東路 商服2600173.33ⅱ 高配置五 通一平243.016.2

隨著存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市試點(diǎn)工作的開(kāi)展,制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)迫在眉睫。本文基于總結(jié)了制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)條件,定義了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵,探索了＂定級(jí)-估價(jià)-修正法＂集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路徑,并對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正體系和更新機(jī)制作了初步探討。

惠州市惠城區(qū)水口鎮(zhèn)原隸屬于惠陽(yáng)市,2003年惠城區(qū)行政區(qū)劃進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整,惠陽(yáng)撤市設(shè)區(qū),水口鎮(zhèn)劃歸惠城區(qū)管轄,這樣水口鎮(zhèn)現(xiàn)執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(原惠陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn))需要更新。目前基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法有很多種,通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地定級(jí)網(wǎng)格單元總分值關(guān)系模型,運(yùn)用回歸分析來(lái)測(cè)算水口鎮(zhèn)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。