基于carey模型商品住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理及實(shí)證

在分析城市商品住宅價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上,用人均國(guó)民生產(chǎn)總值、商品住宅銷(xiāo)售面積、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款余額、人均居住面積等可定量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為輸入變量,單位面積商品住宅價(jià)格為輸出變量,建立bp網(wǎng)絡(luò),擬合商品住宅價(jià)格模型。用西安市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為分析實(shí)例表明,模型擬合性較好。

隨著我國(guó)住房制度的商品化改革,我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐漸成為影響國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)之一。本文的主要目的是挖掘武漢商品住宅價(jià)格變化數(shù)據(jù)、市民工資收入和gdp數(shù)據(jù)間的關(guān)系,對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因子進(jìn)行全面的剖析,運(yùn)用相關(guān)性算法得出各影響因子所占權(quán)重,通過(guò)多元線性回歸模型來(lái)預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)格走勢(shì)。

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)理性預(yù)期特性,從供給和需求分析入手,建立了商品住宅價(jià)格的預(yù)期模型。采用eviews軟件對(duì)武漢市商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)證分析研究,驗(yàn)證了所建立模型的準(zhǔn)確性,分析結(jié)果表明:適應(yīng)性預(yù)期在消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期中占據(jù)主導(dǎo)地位,消費(fèi)者在很大程度上借助于先前的價(jià)格走勢(shì)對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè),尤其是前期住房?jī)r(jià)格的漲跌幅度大小及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短對(duì)消費(fèi)者的影響效果明顯,市場(chǎng)理性程度不足,從而導(dǎo)致價(jià)格脫離實(shí)際,波動(dòng)性增強(qiáng);其次,預(yù)防通貨膨脹和追逐資本利得的需求疊加,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求旺盛,對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用高于土地價(jià)格水平、金融信貸供給量等。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要有客觀而精準(zhǔn)的方法,以作為物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)等方面的用途。文章以杭州市商品住宅為例,結(jié)合2430個(gè)樣本數(shù)據(jù)對(duì)構(gòu)建的特征價(jià)格模型先用四種函數(shù)形式進(jìn)行優(yōu)選,抽取300個(gè)樣本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估預(yù)測(cè)建模,然后抽取100個(gè)樣本進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)效果檢驗(yàn),并對(duì)所得到的結(jié)果進(jìn)行分析。

為了分析沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)情況,根據(jù)國(guó)內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對(duì)沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對(duì)數(shù)模型構(gòu)建沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格模型,并對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過(guò)價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出合理建議.

房地產(chǎn)價(jià)格特別是商品住宅價(jià)格是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)關(guān)注的熱點(diǎn)。影響商品住宅價(jià)格的因素十分復(fù)雜。本文以濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),運(yùn)用數(shù)理分析方法對(duì)濟(jì)南商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析并建立多元回歸分析模型。

針對(duì)商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)問(wèn)題,分析整理了與房?jī)r(jià)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素,首次提出將bp-boosting回歸算法運(yùn)用到商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)中.以鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為實(shí)例,進(jìn)行學(xué)習(xí)預(yù)測(cè).模型結(jié)果表明,該方法簡(jiǎn)單有效,較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)出下一個(gè)季度的房?jī)r(jià),與bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及灰色-馬爾柯夫模型相比具有較為理想的預(yù)測(cè)精度.

我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)成因的實(shí)證分析——本文通過(guò)對(duì)不同地區(qū)不同用途商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的比較，認(rèn)為我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)用房和辦公用房的價(jià)格波動(dòng)比較穩(wěn)定，而市場(chǎng)的不穩(wěn)定主要是由于住宅價(jià)格的波動(dòng)引起的。同時(shí)對(duì)影響住宅價(jià)格的需求、供給以及資本的可獲...

對(duì)傳統(tǒng)蛛網(wǎng)模型作了改進(jìn),把第t期商品的供給函數(shù)考慮為t-1,t-2,…,1期價(jià)格和隨機(jī)擾動(dòng)的函數(shù),考慮到價(jià)格調(diào)節(jié)政策、投資投機(jī)、調(diào)控政策、物價(jià)漲跌等因素對(duì)木材需求的影響,在需求函數(shù)中加入修正系數(shù),以此建立以木材價(jià)格調(diào)節(jié)為中心的木材供需動(dòng)態(tài)模型,并對(duì)模型進(jìn)行了穩(wěn)定性分析和供給變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響分析,得到了均衡價(jià)格及其存在的穩(wěn)定性條件和供給變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響乘數(shù)。在上述理論模型的基礎(chǔ)上,利用1993-2006年中國(guó)流通市場(chǎng)中的木材供需數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,對(duì)中國(guó)木材價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行定量分析,并為判斷木材價(jià)格的穩(wěn)定性,解決木材供需矛盾提供了理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作方法。

文章通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型對(duì)典型房地產(chǎn)市場(chǎng)1995年～2006年房地產(chǎn)價(jià)格異常波動(dòng)狀況進(jìn)行了測(cè)定。計(jì)算結(jié)果表明:實(shí)際利率變動(dòng)率、人口增長(zhǎng)率與均衡因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響顯著,人均可支配收入增長(zhǎng)率和成本指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)指數(shù)影響相對(duì)較弱。從各變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響力度來(lái)看,實(shí)際利率變化最強(qiáng)、成本指數(shù)影響力度最小。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與繳納稅收建立了tarch模型,實(shí)證證明了太原房?jī)r(jià)的波動(dòng)存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房?jī)r(jià)調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與繳納稅收建立了tarch模型,實(shí)證證明了太原房?jī)r(jià)的波動(dòng)存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房?jī)r(jià)調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國(guó)內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究。特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)主要來(lái)源于lancaster的消費(fèi)者理論和rosen的市場(chǎng)供需均衡模型。以往基于特征價(jià)格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個(gè)維度進(jìn)行建模分析,卻忽略了消費(fèi)者的感知維度,因此文章在這三個(gè)維度的基礎(chǔ)上,加入消費(fèi)者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時(shí)結(jié)合文獻(xiàn)和訪談選取14個(gè)住宅特征作為自變量,以南京市六個(gè)主城區(qū)為例,采用30多個(gè)小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對(duì)數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價(jià)格模型。通過(guò)模型檢驗(yàn)和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個(gè)住宅特征變量對(duì)價(jià)格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對(duì)住宅特征價(jià)格彈性進(jìn)行了分析。

贈(zèng)送面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用的一種營(yíng)銷(xiāo)手段,研究贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格的影響對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和維護(hù)購(gòu)房者利益均具有一定的指導(dǎo)意義。本文以成都市武侯區(qū)184個(gè)交易樣本為例,運(yùn)用特征價(jià)格模型分析了贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格的影響,研究結(jié)果表明,贈(zèng)送面積并不是開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送給購(gòu)房者的,贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格有著非常顯著地影響,在其他因素不變的情況下,每增加一個(gè)贈(zèng)送面積單元,住宅價(jià)值將會(huì)有5.02%的升值。

城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國(guó)內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究。特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)主要來(lái)源于lancaster的消費(fèi)者理論和rosen的市場(chǎng)供需均衡模型。以往基于特征價(jià)格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個(gè)維度進(jìn)行建模分析,卻忽略了消費(fèi)者的感知維度,因此文章在這三個(gè)維度的基礎(chǔ)上,加入消費(fèi)者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時(shí)結(jié)合文獻(xiàn)和訪談選取14個(gè)住宅特征作為自變量,以南京市六個(gè)主城區(qū)為例,采用30多個(gè)小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對(duì)數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價(jià)格模型。通過(guò)模型檢驗(yàn)和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個(gè)住宅特征變量對(duì)價(jià)格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對(duì)住宅特征價(jià)格彈性進(jìn)行了分析。

根據(jù)2001～2010年的相關(guān)數(shù)據(jù),利用matlab建立了蘭州市商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的數(shù)學(xué)模型zt=p2t2+p1t+p0,以及商品住宅價(jià)格的多元線性回歸模型logz=c0+c1log(n1)+c2log(n2)+c3log(n3)+c4n4并進(jìn)行分析,考慮4個(gè)主要影響因素:人口數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均投資成本、人均收入、一年期定期存款利率.結(jié)果表明:蘭州市商品住宅價(jià)格與時(shí)間呈二次非線性增長(zhǎng),沒(méi)有明顯的周期性,并預(yù)測(cè)了蘭州市2011年商品住宅價(jià)格為8846元/m2;蘭州市商品住宅價(jià)格與4個(gè)主要影響因素的偏相關(guān)系數(shù)分別為rzn1=0.9020、rzn2=0.9992、rzn3=0.9162、rzn4=-0.8990,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均投資成本對(duì)商品住宅價(jià)格的影響作用最大.

運(yùn)用供需理論來(lái)分析住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理,定性分析住宅價(jià)格波動(dòng)影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型。通過(guò)實(shí)證分析和假設(shè)檢驗(yàn)優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型。利用二階因子模型進(jìn)一步研究和評(píng)價(jià)近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng),得出了影響市場(chǎng)供需的主次因素。

房地產(chǎn)價(jià)格受收入沖擊的影響,變化幅度與供給的價(jià)格彈性密切相關(guān)。通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入的vec模型,對(duì)1987—2008年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行脈沖分析發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系,房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給缺乏彈性,人均收入變動(dòng)對(duì)短期的房產(chǎn)價(jià)格造成較大影響。

本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)的價(jià)格理論和相關(guān)網(wǎng)站上的數(shù)據(jù),科學(xué)地選取影響商品住宅價(jià)格的影響指標(biāo)為人均gdp、人均可支配收入、人口數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品住宅建筑面積,并以此建立hedonic商品住宅價(jià)格影響因素模型。依照bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)步驟,探索bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在預(yù)測(cè)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的應(yīng)用,得到2018年6月-2019年5月商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)值,對(duì)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的研究具有一定的指導(dǎo)作用。

自1980年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住宅制度改革以來(lái),商品住宅價(jià)格的確定已成為我國(guó)住宅市場(chǎng)的核心問(wèn)題,也是各級(jí)政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理與調(diào)控的指示燈,商品住宅價(jià)格的變化直接關(guān)系到廣大消費(fèi)者的切身利益,是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此,本文從市場(chǎng)價(jià)格的確定機(jī)制出發(fā),尋求影響商品住宅價(jià)格的因素,并采用bp人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)定量分析這些影響

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯,與人民生產(chǎn)生活息息相關(guān),其中商品住宅投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有相當(dāng)大的比例,因此研究商品住宅價(jià)格的影響因素顯得尤為必要了。本文對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素,商品住宅價(jià)格的影響因素有很多,分類(lèi)也有很多種,本文重點(diǎn)從自身的因素與外部的因素以及需求影響因素與供給影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2010年限購(gòu),2014年解除限購(gòu),2016年的再次限購(gòu)的政策調(diào)整.廈門(mén)住宅價(jià)格一路攀升,增幅超越了北、上、廣、深,位居全國(guó)第一,引發(fā)全國(guó)關(guān)注,對(duì)廈門(mén)住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)和調(diào)控的研究有一定現(xiàn)實(shí)意義.本文擬通過(guò)對(duì)廈門(mén)自2012年元月-2016年10月的平均住宅價(jià)格數(shù)據(jù),結(jié)合spss17.0版軟件,用時(shí)間序列分析中的arima(1,2,1)模型,對(duì)2016年10月以后的廈門(mén)住宅價(jià)格預(yù)測(cè)及調(diào)控進(jìn)行研究.