模糊綜合評(píng)價(jià)模型房地產(chǎn)尾盤投資選擇

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面臨高收益誘惑的同時(shí)，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)，尤其是美國次貸危機(jī)以來，面對(duì)房地產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮、房?jī)r(jià)下降帶來的低迷狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性更加突出。利用bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，更加適用于房...

住房改革研究 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型及應(yīng)用 路鵬飛!李慧民!曹!鵬 (西安建筑科技大學(xué),陜西西安710055) 摘!要!首先建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,然后運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)知識(shí),建立了房地產(chǎn)投資風(fēng) 險(xiǎn)的模糊綜合評(píng)價(jià)模型,并通過一個(gè)實(shí)際例子,詳細(xì)闡述了模糊綜合評(píng)價(jià)模型的應(yīng)用。 關(guān)鍵詞!風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)因素;指標(biāo)體系;模糊綜合評(píng)價(jià) 1!引!言 我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷成熟和完善以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn),為房地產(chǎn)業(yè)提供了必要的保 證和發(fā)展契機(jī)。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)投資中往往存在著許多諸如政治、經(jīng)濟(jì)、政策、自然環(huán)境等不確定性因 素,給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策前,必須對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng) 價(jià),確定風(fēng)險(xiǎn)的大小,才能做出科學(xué)的決策。本文從模糊數(shù)學(xué)的角度,為決策者提供了一個(gè)簡(jiǎn)單適用的模糊

借鑒現(xiàn)代控制理論應(yīng)用系統(tǒng)工程思想針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)諸多模糊且屬性復(fù)雜的評(píng)價(jià)條件,建立了一套系統(tǒng)、完整的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,進(jìn)而用模糊綜合評(píng)判的方法給出了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模型,并對(duì)模型進(jìn)行了分析,供房地產(chǎn)開發(fā)商決策參考。

運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論,針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn),建立了房地產(chǎn)模糊綜合評(píng)估模型,為房地產(chǎn)估價(jià)提供了一種有效的計(jì)算方法,并用實(shí)例進(jìn)行了檢驗(yàn)。

　 　理論探討 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜合評(píng)價(jià) □劉　瀟 　　一、引言 房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè),受到國家宏觀 經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險(xiǎn)的影響。房地產(chǎn)投資具有周期 長、不可移動(dòng)性、投資額大、涉及因素多等特性,貫穿于房地產(chǎn)開 發(fā)的整個(gè)生命周期。因此需要對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的 科學(xué)分析與評(píng)價(jià),才能使投資者做出正確的決策。目前我國對(duì)項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)研究處于起步階段,還停滯在分散的、不系統(tǒng)的、從屬性 的研討中。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究,考慮到房地產(chǎn) 投資決策的原始信息具有模糊性的特點(diǎn),通過分析房地產(chǎn)投資的風(fēng) 險(xiǎn)因素,建立一種適用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜合評(píng)價(jià)模 型。 二、模糊綜合評(píng)價(jià)方法的原理 模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評(píng)價(jià)法來 評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評(píng)價(jià)法解決了層次 分析法的

根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的層次性,評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)因素存在的模糊性,以及定性指標(biāo)難以定量化等一系列問題,論文采用模糊評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),同時(shí)吸取混合評(píng)價(jià)法的思想,融入模糊層次分析法確定風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重,最終建立了模糊綜合評(píng)價(jià)模型。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高利潤伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),其投資環(huán)境具有很大的不確定性。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等5個(gè)方面建立項(xiàng)目投資環(huán)境的多層次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。討論了模糊綜合評(píng)價(jià)數(shù)學(xué)模型,提出一種基于模糊綜合評(píng)價(jià)模型的定量化研究方法,為投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)提供參考。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資的日益困難，房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目這一融資工具逐漸受到開發(fā)商的青睞。本文從信托公司的角度，構(gòu)建了房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。在此評(píng)估體系中，主要利用層次分析法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行賦值，并利用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估。從而，為房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目的評(píng)估提供了一種有效可行的方法。

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受到諸多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期估計(jì)的不足會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商蒙受巨大的損失,甚至破產(chǎn)。從開發(fā)商的角度出發(fā),分析房地產(chǎn)開發(fā)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素,通過建立房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型,索取專家數(shù)據(jù),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重并進(jìn)行分析,旨在為開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的判別起到積極作用,以達(dá)到不斷提高開發(fā)商的自身競(jìng)爭(zhēng)力。

本文在分析現(xiàn)有的供應(yīng)商評(píng)價(jià)方法的基礎(chǔ)上,提出一種基于改進(jìn)的模糊綜合評(píng)價(jià)模型,使得評(píng)價(jià)的結(jié)果更為客觀、科學(xué),而且計(jì)算較為簡(jiǎn)便,為供應(yīng)商的選擇提供了一種全新的思路。最后用一個(gè)簡(jiǎn)單的案例進(jìn)行了分析和討論。

近幾年來，我國物流業(yè)的發(fā)展有了很大的提高。但與發(fā)達(dá)國家相比仍存在很大的差距。本文通過研究我國物流業(yè)現(xiàn)存的一些問題以及目前發(fā)達(dá)國家的發(fā)展水平．提出了借鑒國外物流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國特點(diǎn)發(fā)展我國物流業(yè)以盡早達(dá)到國際先進(jìn)水平的建議。

模糊綜合評(píng)價(jià)模型在項(xiàng)目評(píng)審中的應(yīng)用——在專家評(píng)定法等評(píng)價(jià)模型中，各專家被看成是完全平等的個(gè)體，忽視了各個(gè)專家的評(píng)價(jià)結(jié)果的重要性的不同。由于實(shí)際評(píng)審中的專家本身的業(yè)務(wù)素質(zhì)及專家對(duì)某次具體打分的把握程度的不同，各個(gè)專家的打分值對(duì)所評(píng)審項(xiàng)目的重要性...

工程裝備維修質(zhì)量評(píng)價(jià)體系是一個(gè)有眾多離散空間點(diǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)?；谀：C合評(píng)判原理,設(shè)計(jì)了工程裝備維修質(zhì)量評(píng)價(jià)模型,提出了指標(biāo)體系及其權(quán)重分配方法,構(gòu)造了評(píng)價(jià)的比較判別矩陣,建立了評(píng)價(jià)結(jié)果的被擇集和影響因素的隸屬函數(shù)及評(píng)價(jià)集。最后以某工程裝備為例,給出了其維修質(zhì)量的一級(jí)評(píng)價(jià)模型和二級(jí)評(píng)價(jià)模型,并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行了分析。

從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面建立了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)多層次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。用層次分析法計(jì)算了各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重,運(yùn)用了模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),建立了模糊綜合評(píng)價(jià)數(shù)學(xué)模型,提出一種基于模糊綜合評(píng)價(jià)模型的定量化研究方法,并指出本模型能夠綜合評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度,對(duì)于預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度具有較高的實(shí)用價(jià)值。

在綜合分析增氧通風(fēng)與礦山經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然環(huán)境等因素的相互作用的基礎(chǔ)上，根據(jù)指標(biāo)體系設(shè)立的原則，以增氧通風(fēng)對(duì)勞動(dòng)效率提高的程度、矽肺病發(fā)病率降低的程度、礦山生產(chǎn)的影響、礦井環(huán)境的影響、礦山企業(yè)的穩(wěn)定五個(gè)方面為評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)增氧通風(fēng)帶來的效益進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)。該方法考慮了高原地區(qū)的特殊情況，結(jié)合定性與定量評(píng)價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)事物做全面、可靠、準(zhǔn)確的分析評(píng)價(jià)，能夠得出比較全面、客觀的結(jié)論。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)審計(jì)工作的開展也越來越廣泛。審計(jì)工作主要針對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)現(xiàn)今審計(jì)工作發(fā)展方向,可以看出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是審計(jì)工作的精髓。審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)過程中存在很多的模糊性、復(fù)雜性,以致審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)工作具有很大的難度。本文主要通過對(duì)基于動(dòng)態(tài)模糊評(píng)價(jià)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)模型進(jìn)行分析與研究并對(duì)它的應(yīng)用情況進(jìn)行討論,推廣審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)的應(yīng)用,促進(jìn)我國審計(jì)工作的發(fā)展。

土地?fù)p毀程度評(píng)價(jià)是土地復(fù)墾適宜性評(píng)價(jià)及制定復(fù)墾措施的重要依據(jù)。針對(duì)經(jīng)典模糊綜合評(píng)價(jià)方法中確定指標(biāo)權(quán)重主觀性較強(qiáng)的問題,將模糊意見集中決策引入指標(biāo)賦權(quán)法(g1法),建立基于改進(jìn)g1法的模糊綜合評(píng)價(jià)模型,并將改進(jìn)的評(píng)價(jià)模型應(yīng)用到山西省富康源煤礦土地?fù)p毀程度評(píng)價(jià)中。根據(jù)土地?fù)p毀類型,研究區(qū)劃分為兩大類(塌陷地和壓占地)共5個(gè)評(píng)價(jià)單元,構(gòu)建研究區(qū)土地?fù)p毀程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,使用改進(jìn)g1法確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重,對(duì)研究區(qū)5個(gè)評(píng)價(jià)單元進(jìn)行損毀程度評(píng)價(jià)。結(jié)果表明,5個(gè)評(píng)價(jià)單元的土地?fù)p毀程度分別為:中度、輕度、輕度、重度、中度,運(yùn)用該評(píng)價(jià)模型得到的評(píng)價(jià)結(jié)果與其他方法基本一致,結(jié)合實(shí)地調(diào)研情況,表現(xiàn)了較高的可靠性。與經(jīng)典模糊綜合評(píng)價(jià)模型相比,改進(jìn)后的模型強(qiáng)調(diào)權(quán)重確定的科學(xué)性,克服了經(jīng)典模型在指標(biāo)數(shù)量較多時(shí)權(quán)重分配不合理的缺點(diǎn)。因此,該模型可應(yīng)用于礦區(qū)土地?fù)p毀程度評(píng)價(jià)工作中,在礦區(qū)土地復(fù)墾、生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理、確定賠償責(zé)任范圍等方面有較好的應(yīng)用價(jià)值。

本文根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的多目標(biāo)、多因素特點(diǎn),利用聚類分析的特性,提出了一種基于模糊聚類的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型,采用基于模糊聚類分析的綜合排序方法,結(jié)合了數(shù)據(jù)挖掘中的聚類分析和模糊數(shù)學(xué)中的模糊相似矩陣的思想,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多目標(biāo)評(píng)價(jià),并通過實(shí)例應(yīng)用驗(yàn)證了這個(gè)方法的可行性。為決策者提供了一個(gè)綜合全部指標(biāo)信息的決策依據(jù)。

房地產(chǎn)區(qū)位選擇是房地產(chǎn)投資最核心的關(guān)鍵因素,影響房地產(chǎn)區(qū)位選擇的因素很多,而采用層次分析法可以將諸多因素條理化和清晰化,但無法反映判斷的不確定性和模糊性。文章在此基礎(chǔ)上引入模糊層次分析法對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位選擇作定量分析與綜合評(píng)價(jià),通過專家咨詢和社會(huì)調(diào)查資料運(yùn)用因子分析法將各因素層次化,并且構(gòu)造模糊一致性判斷矩陣,計(jì)算出各層次因素指標(biāo)的權(quán)重,經(jīng)過多級(jí)模糊運(yùn)算后,最終得出模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。通過實(shí)例驗(yàn)證表明,采用此種方法的可行性,對(duì)實(shí)現(xiàn)土地區(qū)位效果達(dá)到最優(yōu)具有重要的實(shí)用價(jià)值。

房地產(chǎn)投資具有投資額大、涉及因素多等特性,高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資中,利用模糊綜合評(píng)價(jià)法并建立一定的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià),可為開發(fā)商的房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)決策依據(jù),從而減少一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟,但伴隨著地價(jià)的逐漸攀升,國家各項(xiàng)調(diào)控措施的出臺(tái),房地產(chǎn)投資面臨著越來越多的風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中所涉及主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析,并利用模糊評(píng)價(jià)模型進(jìn)行評(píng)價(jià)得出定量結(jié)果,對(duì)房地產(chǎn)投資決策有一定的參考價(jià)值。

近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)投資與之俱增。但是房地產(chǎn)投資具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。因此為了獲得更高的房地產(chǎn)投資效益,有必要對(duì)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。根據(jù)房地產(chǎn)投資具有模糊性的特點(diǎn),將模糊綜合評(píng)價(jià)方法引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中,從而為開發(fā)商的項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)有效的決策基礎(chǔ)。