批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用研究

[碩士]房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究——【學(xué)位年度】2012　　【摘要】　　我國(guó)自分稅制改革以來(lái)，地方政府的財(cái)權(quán)不斷縮小，事權(quán)范圍逐步擴(kuò)大。地方主體稅種的缺失使得地方政府依賴土地出讓金而增加地方財(cái)政收入，一定程度上促成了“土地財(cái)政”現(xiàn)象。地方政府為了增加...

在目前百姓生活中,房?jī)r(jià)最近幾年被津津樂(lè)道。而房地產(chǎn)稅也開(kāi)始被更多人談?wù)?房產(chǎn)稅的實(shí)施是否起到一定的作用,現(xiàn)通過(guò)研讀各類文獻(xiàn)和財(cái)經(jīng)新聞,總結(jié)房地產(chǎn)稅的征收對(duì)我國(guó)的積極影響,對(duì)稅基的評(píng)估相關(guān)要素進(jìn)行系統(tǒng)分析,以期能對(duì)房地產(chǎn)稅的征收提供一定的理論指導(dǎo)。

在我國(guó)對(duì)居民個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅已是大勢(shì)所趨。房產(chǎn)稅征收核心問(wèn)題之一就是如何科學(xué)客觀地評(píng)估房產(chǎn)的稅基價(jià)值。成功的房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估至少涉及兩個(gè)非常重要的方面,一個(gè)是評(píng)估方法,另一個(gè)是稅基評(píng)估值的價(jià)值類型。本文從稅基評(píng)估值價(jià)值類型的定義出發(fā),進(jìn)而對(duì)稅基評(píng)估值價(jià)值類型需要考慮的一些問(wèn)題進(jìn)行分析,最后提出對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估值價(jià)值類型的一些看法。

開(kāi)征房地產(chǎn)稅并對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估有利于解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)存在的\"重流通、輕保有\(zhòng)"以及重復(fù)征稅的問(wèn)題,同時(shí)也為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供合理的稅基值,有利于發(fā)揮稅收的積極作用,保證財(cái)政收入,縮小貧富差距,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅主要集中在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較少,而國(guó)際上的做法主要是在保有環(huán)節(jié)上征收房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅首先要確定稅基,稅基評(píng)估方法是確定稅基的關(guān)鍵。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估問(wèn)題的研究起步較早,在評(píng)估方法上以批量評(píng)估法為主,對(duì)我國(guó)相應(yīng)研究和工作有一定的借鑒意義。

稅基批量評(píng)估是房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。利用某市存量房交易計(jì)稅評(píng)估工作取得的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)稅基批量評(píng)估存在信息質(zhì)量不高、納稅人申報(bào)均價(jià)和評(píng)估均價(jià)均未能及時(shí)、充分反映市場(chǎng)價(jià)值等問(wèn)題。為此,基于房地產(chǎn)稅改革視野,稅基批量評(píng)估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)稅的功能、搞好稅基批量評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、提高評(píng)估結(jié)果公信力、解決納稅人\"逆向選擇\"難題和妥善處理評(píng)估異議。

以房地產(chǎn)的評(píng)估值作為稅基是房地產(chǎn)稅立法征收的必由之路,也是國(guó)際通行作法。如何更好地求取城市房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)稅制改革必須面臨的重要課題。國(guó)際上,不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要依靠\"計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(cama)\"實(shí)現(xiàn),而cama系統(tǒng)的核心是建立估價(jià)模型。本文以成都市當(dāng)前存量住宅數(shù)據(jù)為例,基于主成分分析和對(duì)數(shù)回歸分析,建立特征價(jià)格模型,就房地產(chǎn)稅稅基的批量估價(jià)進(jìn)行實(shí)證分析,并利用比率分析對(duì)模型估計(jì)值的可靠性進(jìn)行評(píng)估。研究結(jié)果表明各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)均理想,通過(guò)模型求取的估值可靠性很高,模型可以被應(yīng)用和推廣。

試析房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和稅制改革的深化,國(guó)際通行的經(jīng)評(píng)估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格將成為房地產(chǎn)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。建立房地產(chǎn)稅基的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系,不僅是改革房地產(chǎn)稅制,加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)性工作,也是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)...

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的實(shí)際,應(yīng)當(dāng)減少現(xiàn)行房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù),提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的比重,并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這就要求建立一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系,對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)的客觀價(jià)格作出分析、測(cè)算和判斷,滿足稅收的公平合理性要求和開(kāi)征房地產(chǎn)稅的成本核算要求,使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。

采用科學(xué)合理、準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法是準(zhǔn)確計(jì)算與征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。本文認(rèn)為,優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估方法體系應(yīng)從三方面入手:一是建立以\"市場(chǎng)比較法為主,成本法和收益法為補(bǔ)充\"的評(píng)估方法體系;二是采用\"批量評(píng)估為主、單宗評(píng)估為補(bǔ)充\"的房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù);三是建立專業(yè)化、專門化的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)。

一個(gè)物業(yè)稅的實(shí)施方案從房地產(chǎn)稅改革到物業(yè)稅稅基評(píng)估——在研究房地產(chǎn)稅改革方案的基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)稅基評(píng)估。給出一個(gè)房地產(chǎn)稅的總體改革建議，給出一個(gè)物業(yè)稅條例版本；提供一個(gè)將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化的、可以操作實(shí)施的物業(yè)稅系統(tǒng)實(shí)施方案。重點(diǎn)研究物業(yè)稅的技術(shù)...

如何解決市場(chǎng)估價(jià)法實(shí)際應(yīng)用中普遍存在的可比實(shí)例選擇的隨意性,因素修正的主觀性、不完備性,交易案例不易得到等難題,是房地產(chǎn)估值迫切需要解決的問(wèn)題。為了解決傳統(tǒng)估價(jià)方法存在的問(wèn)題,本文把模糊數(shù)學(xué)方法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)法中,利用模糊數(shù)學(xué)的隸屬原則,用特征因素函數(shù)值所組成的數(shù)組表示房地產(chǎn)的屬性,通過(guò)計(jì)算待估商品房和案例商品房之間的貼近度,找出最相似的案例,再通過(guò)貼近度進(jìn)行指數(shù)平滑,求出待估商品房的價(jià)格。

2011年,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》,要求應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,自此各地存量房稅基評(píng)估活動(dòng)鋪展開(kāi)來(lái)。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的不斷推進(jìn),全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅開(kāi)征也勢(shì)在必行。建立公平、高效的稅基評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制,并通過(guò)立法予以確認(rèn),是存量房交易稅征收工作有效開(kāi)展的基礎(chǔ),也是房產(chǎn)稅普征前需要解決的重要問(wèn)題。

世界各國(guó)房地產(chǎn)稅改革的多樣性及其炯然不同的改革績(jī)效,為中國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型提供了豐富的學(xué)習(xí)素材。本文考察、比較了各國(guó)有代表性的房地產(chǎn)稅稅率制度,研究在中國(guó)建立市場(chǎng)價(jià)值體系房地產(chǎn)稅以及稅率設(shè)計(jì)方面可供借鑒的經(jīng)驗(yàn),圍繞誰(shuí)決定稅率、稅率是否有差別或差別是怎樣的、稅率應(yīng)定在何等水平這三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)提出政策建議。

房地產(chǎn)稅費(fèi)改革是新一輪稅制改革的重要內(nèi)容之一,自2003年十六屆三中全會(huì)正式提出房地產(chǎn)稅改革方向以來(lái),有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的研究和實(shí)踐不斷深入。目前,盡管在征稅目的、稅負(fù)

縱觀國(guó)際上的通行做法,房地產(chǎn)稅的稅基主要包括四種,即面積(areavalue)、位置價(jià)值(sitevalue)、市場(chǎng)價(jià)值(marketvalue)和租金價(jià)值

我國(guó)房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)研究——我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在著很大的問(wèn)題，已經(jīng)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況很不適應(yīng)了。本文在對(duì)國(guó)內(nèi)的研究成果進(jìn)行綜述的基礎(chǔ)上，提出整理與歸并現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，以建立新的房地產(chǎn)稅制的設(shè)想。同時(shí)，運(yùn)用定量的方法測(cè)算了新的房地產(chǎn)稅的稅...

目前對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)與可比案例的比較方法,多沒(méi)有考慮決策的個(gè)別遺憾問(wèn)題.vikor算法采取妥協(xié)解來(lái)解決屬性間的沖突,其最大特點(diǎn)就是將群體效益最大化和反對(duì)意見(jiàn)的個(gè)別遺憾最小化.通過(guò)vikor算法給出了房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)的方法,最后以一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證這種方法的有效性.

梳理了近年來(lái)房地產(chǎn)稅制的新政策,分析了房地產(chǎn)稅征收過(guò)程中存在的問(wèn)題,提出了優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu),完善房產(chǎn)稅,實(shí)行有增有減的流轉(zhuǎn)稅以及提高房屋保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等措施,進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,同時(shí)又與人們的生活息息相關(guān)。如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施而保證其健康穩(wěn)定的發(fā)展,這是我國(guó)政府面臨的重要難題。房地產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交易能起到調(diào)控作用,對(duì)于房地產(chǎn)的交易量會(huì)有很大的影響,但是這也僅是調(diào)控措施中的一個(gè)方面。文章首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所征收的稅進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析,然后對(duì)于房地產(chǎn)稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析,然后提出了改善的措施,對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

文章運(yùn)用回歸分析的方法,研究了房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并分析其原因,從而說(shuō)明房地產(chǎn)稅改革的必要之處。然后通過(guò)數(shù)據(jù)分析新房產(chǎn)稅對(duì)重慶、上海房?jī)r(jià)的影響,并說(shuō)明原因,提出解決的合理建議。

近幾年來(lái),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展,我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出急劇上漲的趨勢(shì)。本文通過(guò)運(yùn)用回歸分析的方法,分析了房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并分析原因,從而說(shuō)明房地產(chǎn)稅改革的必要之處。然后通過(guò)數(shù)據(jù)分析新房產(chǎn)稅對(duì)重慶、上海房?jī)r(jià)的影響,并說(shuō)明原因,提出解決合理建議。