上海萬科紅郡全裝修工程管理細(xì)部做法

videoconference,secretaryoftheprovincialcommitteeofxiabaolongstressed:thisyearisthe"fivewatertreatment""357"timetables"forthreeyearstoresolveoutstandingissues,obviouslyworked,"victoryoftheyear.thecounty'sdepartmentsatalllevelsmustfirmlyestablishthe"guanghuiisgoldandsilver"greendevelopmentconcept,convincedthatcastleisnotrelaxed,

付款控制程序 1、目的：確保及時、準(zhǔn)確向分供商付款。 2、范圍： 本程序適用于： 2.1工程款的審批、支付。[預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款（保修金）] 2.2材料、設(shè)備款的審批、支付。 2.3設(shè)計費(fèi)的審批、支付。 3、職責(zé)： 3.1項目主辦人根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書面申請。 3.2項目主管經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.3預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.4項目分管副總負(fù)責(zé)審核付款申請并簽署意見。 3.5財務(wù)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請并簽署意見。 4、程序： 4.1付款申請。 4.1.1項目主辦人依據(jù)合同、進(jìn)度及質(zhì)量狀況確定是否申請付款。 4.1.2項目主辦人按以下內(nèi)容填寫《付款通知單》和《付款申請單（試行）》并 交項目主管經(jīng)理復(fù)核。 4.1.2.1付款緣由。 4.1.2.2質(zhì)量及進(jìn)度狀況。 4.1.2.3已付款、扣款及本次付款金額。 4.

萬科紅郡示范區(qū)包裝方案[優(yōu)質(zhì)PPT]

管理評審程序cx-01 1、目的：實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高工作的正確性與效率。 2、范圍：每個人所從事的工作。 3、職責(zé)：由每個人編寫或修改自己工作崗位范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)工作程序并提交經(jīng)理層及相關(guān)人員評審，評審?fù)ㄟ^后正式執(zhí)行。 4、質(zhì)量：要求全覆蓋，該做的都要寫到，寫到的都要做好，要有可追溯性，受控，第三者看明白，實(shí)現(xiàn)零缺限工作質(zhì)量的目的。 5、時間：發(fā)現(xiàn)問題后的第一時間。 注：交稿時間：8月17日星期一17：00之前。 人員：工程部、預(yù)算部全體人員。 上海萬科房地產(chǎn)有限公司 工

圖紙管理細(xì)則 一、設(shè)計文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同設(shè)計單位日常工作聯(lián)系函當(dāng)中。 2、設(shè)計單位提出由設(shè)計單位以設(shè)計變更形式傳遞。 3、施工方提出通過施工方同甲方的工作聯(lián)系函、監(jiān)理例會報告、進(jìn)度計劃及供貨計劃傳遞。 二、設(shè)計更改的實(shí)施 1、設(shè)計變更形式： *由甲方提出的變更為“項目變更通知”。 *由設(shè)計單位提出的及施工方提出的變更為“設(shè)計變更通知”。 2、設(shè)計變更的運(yùn)行： *設(shè)計院發(fā)出的“設(shè)計變更通知”由設(shè)計部經(jīng)理在“設(shè)計變更通知”上簽字、蓋章，由設(shè)計部該工程工程主管人員將其變更通知發(fā)放至工程部，接收人在變更通知原件上簽收，原件交檔案室保存，設(shè)計部保留簽收記錄的復(fù)印件一份。 *工程部發(fā)放“設(shè)計變更通知”至施工及監(jiān)理，接收人在設(shè)計變更通知上簽收。 *“設(shè)計變更通知”和“項目變更通知”的有效性，等同于施工圖紙，在竣工資料

2006/04/20 【上海萬科質(zhì)量管理的現(xiàn)狀和改善提案】 東京建物㈱菊池隆 2006年4月19日，東京建物菊池隆和萬科企業(yè)付志強(qiáng)顧問在華漕pj現(xiàn)場事 務(wù)所，向崔志麟、曹一及王垚先生，針對上海萬科質(zhì)量管理的現(xiàn)狀和想法進(jìn)行了 訪談。 在中國，除了施工企業(yè)以外現(xiàn)場監(jiān)理公司常駐現(xiàn)場，承擔(dān)著在日本總承包商 的現(xiàn)場管理義務(wù)和設(shè)計事務(wù)所的監(jiān)理業(yè)務(wù)。 上海萬科，就提高現(xiàn)場的質(zhì)量不斷地努力采取改善措施，對那種積極的姿態(tài)， 很值得我們學(xué)習(xí)。 以下，按部位顯示上海萬科的質(zhì)量管理的現(xiàn)狀，最后以日本的方法作為參考， 為提高質(zhì)量而提出第一階段的改善建議。 1．基礎(chǔ)、樁 上海萬科在基礎(chǔ)施工階段之前，對各棟樓的基礎(chǔ)部分進(jìn)行鉆孔實(shí)驗(yàn)，檢測承 載力和相應(yīng)的深度。調(diào)查深度是以預(yù)定的樁長+1m，同時也測量地表面承載力。 上海地區(qū)的地下水位普遍偏高，在gl-1m～0.5m左右。 華漕pj的樁是作為摩擦樁來設(shè)計

履約保證金管理辦法 一、為規(guī)避風(fēng)險，凡實(shí)行招投標(biāo)的項目必須實(shí)施履約保證金制度。 二、履約保證金金額為合同價的10%。 三、項目主辦人員在簽訂分包合同之前必須詳細(xì)審閱合同、招標(biāo)文件，是否包含履約保證金有關(guān)條款。 四、在收到中標(biāo)分供商履約保證金或履約保函時方可支付預(yù)付款。 五、對于初次合作或不受信任的分供商，必須嚴(yán)格實(shí)施履約保證金制度。 六、對于已經(jīng)愉快合作的分供商可以允許對方將未結(jié)清尾款轉(zhuǎn)為履約保證金，目的在于增強(qiáng)分供商資金運(yùn)作能力，從而體現(xiàn)雙贏原則。 七、當(dāng)需要用未結(jié)清尾款作為新項目的履約保證金時，首先由分供商提出申請并說明理由，報工程部審核，工程部根據(jù)該分供商過去合作中的履約表現(xiàn)給出意見后轉(zhuǎn)預(yù)算部審核，預(yù)算部根據(jù)該隊伍的原工程費(fèi)用審核情況，在認(rèn)為確有足夠資金可以轉(zhuǎn)用時方可批準(zhǔn)，并報財務(wù)部備案。 八、預(yù)算部在結(jié)算支付該

1、目的：確認(rèn)合理的設(shè)計變更簽證程序，從而控制設(shè)計變更、簽證的費(fèi)用。 2、范圍：適用于所有在建工程的設(shè)計變更及簽證項目。 3、職責(zé)： 3.1.工程部是簽證實(shí)施的見證部門。 3.1.1.項目主管確認(rèn)簽證及設(shè)計變更實(shí)施的情況及工程量。 3.1.2.部門經(jīng)理負(fù)責(zé)簽證的審批。 3.2.設(shè)計部是設(shè)計變更的見證部門。 3.2.1.項目主管對設(shè)計變更單進(jìn)行確認(rèn)及說明變更原因。 3.2.2.部門經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計變更的審批。 3.3.預(yù)算部對設(shè)計變更及簽證進(jìn)行費(fèi)用核算。 4、程序： 4.1.設(shè)計變更。 4.1.1.工程在施工過程，若發(fā)現(xiàn)施工圖紙屬于較大結(jié)構(gòu)性問題，必須及時上報公司主管老總，并與設(shè)計單位聯(lián)系研究決定，由設(shè)計單位出修改施工圖或變更設(shè)計通知。 4.1.2.設(shè)計部審核設(shè)計變更，經(jīng)主管人及部門經(jīng)理簽字蓋章確認(rèn)后，轉(zhuǎn)發(fā)給工程部。 4.1.3

1、目的：規(guī)范施工管理，提高工作時效，配合主體工程完成零星應(yīng)急項目，使總體達(dá)到設(shè)計要求。 2、范圍：主體工程外10萬元以下（包括10萬元）的零星土建、安裝（塑鋼窗檢查，外、內(nèi)墻修補(bǔ)，屋面修補(bǔ)，衛(wèi)生間滲水，室內(nèi)水電維修，入住整改等）、環(huán)境改造及物業(yè)公司無法承擔(dān)的維修，水、電、電話、煤氣四大公司配合（清高土、打碎砼、轉(zhuǎn)移建筑材料、搭臨時施工柵、地下管線移位等），綠化翻挖、臨時圍墻、臨電臨水、公司搬場清理、設(shè)計上的盲地、宣傳架子、廣告安裝、文明標(biāo)化工地管理等。 3、職責(zé)： 3.1設(shè)計部負(fù)責(zé)零星工程設(shè)計。 3.2配套部負(fù)責(zé)施工管理。 4、程序： 4.1根據(jù)總體規(guī)劃意圖，由設(shè)計部出圖或由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理授權(quán)示意的內(nèi)容（經(jīng)預(yù)算部初審）。 4.2配套部選擇合適的施工單位，本著平等互利原則挑選施工隊伍（與萬科有合作關(guān)系、資質(zhì)全、信譽(yù)好）。 4.3零星工程先發(fā)放零星工程委托書，確定施工單

小區(qū)電話配套工程管理程序 1、目的：確保電話配套工程與區(qū)住宅建設(shè)同步完工，確保第一時間正確解決問題。 2、范圍：適用于住宅小區(qū)開發(fā)項目。 3、職責(zé)： 3.1負(fù)責(zé)項目申請（向電話局）并負(fù)責(zé)向公司各部門收集各項下列資料： 3.1.1項目發(fā)展部提供大市政配套費(fèi)交費(fèi)證明、規(guī)劃許可證。 3.1.2設(shè)計部提供1/1000有效地形圖，1/500建筑及室外環(huán)境平面圖，建筑單體圖及單體水電圖，項目技術(shù)數(shù)據(jù)。 3.1.3物業(yè)公司提供有效項目門牌號證明（衩申請的項目）。 3.1.4項目地盤主任提供項目施工執(zhí)照。 3.2負(fù)責(zé)申報合同送工程部、預(yù)算部審核。 3.3合同執(zhí)行過程，合同評審、進(jìn)度、質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)控制。 3.3.1由于電話行業(yè)的特殊性，工程合同統(tǒng)一按電話局合同執(zhí)行。 3.3.2工程施工周期，按四大市政公司作業(yè)流程，因自來水、煤氣使用

上海萬科房地產(chǎn)有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 上海萬科全裝修工程 產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法 編號： 版號：a/0 頁碼：第1頁共20頁 上海萬科全裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法 （試行版） 編制部門：工程管理部 發(fā)布時間：2005年4月 上海萬科房地產(chǎn)有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 上海萬科全裝修工程 產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法 編號： 版號：a/0 頁碼：第2頁共20頁 1編制目的： 在全裝修工程施工要點(diǎn)建立完善的產(chǎn)品保護(hù)體系，最大限度的減少由于產(chǎn)品 保護(hù)引起的工程質(zhì)量問題，提升產(chǎn)品質(zhì)量，提供客戶滿意的全裝修產(chǎn)品。 2適用范圍： 適用于上海萬科所有項目在全裝修施工過程中的產(chǎn)品保護(hù)工作。 3全裝修工程產(chǎn)品保護(hù)管理原則： 3.1產(chǎn)品保護(hù)應(yīng)遵循誰施工誰保護(hù)的原則。 裝飾

工程保修金管理程序 當(dāng)客戶購房入住后發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時，根據(jù)萬科公司客戶致上的原則，要求維修人員必須當(dāng)天到現(xiàn)場解決并處理問題，而通常施工單位難以達(dá)到此要求，根據(jù)過去工作經(jīng)驗(yàn)，此維修工作只能由萬科公司組織人員施工，但施工后所發(fā)生的費(fèi)用在與原施工單位保修款中扣除時，遇到大量扯皮情況，對雙方的工作都帶來較壞影響，故與所有承建萬科公司的工程單位訂立保修金包干使用辦法如下： １、保修金基數(shù)為工程總造價的２％； ２、甲方扣留包干保修金為：（１－優(yōu)良率）×保修金基數(shù) 注：由于質(zhì)檢站在竣工驗(yàn)收時難以全部檢查出隱含的質(zhì)量問題,故甲方扣留包干保修金不得少于２５％×保修金基數(shù)。 工程竣工結(jié)算后，除保修金的扣留部分以外，其余部分和結(jié)算款一并付給施工單位。以后有維修，所扣留的維修金就作為專項維修基金，由甲方負(fù)責(zé)維修。多不退還，少不補(bǔ)貼。 保修范圍之外的質(zhì)量問題，仍由

點(diǎn)工簽認(rèn)的暫行管理程序 為了控制好工程成本，提高公司資金的有效運(yùn)作，規(guī)范簽證管理，故對點(diǎn)工簽認(rèn)作以下幾點(diǎn)規(guī)定： 1、在工程簽證中原則上不得以點(diǎn)工形式出現(xiàn)。如有特殊原因需發(fā)生點(diǎn)工且數(shù)量較大時，必須由主辦人員所在的部門經(jīng)理同意后方可進(jìn)行施工。 2、點(diǎn)工原則上是以定額站規(guī)定（每工22.80元）進(jìn)行結(jié)算。 3、如按定額站規(guī)定進(jìn)行施工有難度，主辦人員可根據(jù)實(shí)際情況并參考市場價制定單價，原則上不能超過市場價。經(jīng)部門經(jīng)理認(rèn)可，以書面形式在簽證單上寫明原因、工作內(nèi)容以及和乙方談定的點(diǎn)工單價。 4、預(yù)算部在對點(diǎn)工結(jié)算時，按工程部特殊簽證意見辦理，如資料不全，按定額規(guī)定辦理。 注：1、持有本文件者應(yīng)嚴(yán)格按此文件要求執(zhí)行。 2、若認(rèn)為本文件有不合理之處應(yīng)及時向本文件的審批人提出修改意見。

審定人 項目規(guī)模 項目 基本 資料 項目名稱 施工單位 檢查時間 成品保護(hù)及安全環(huán)保管理30 綜合得分＝30％×工作質(zhì)量＋40％×實(shí)體質(zhì)量＋30％×成品保護(hù)及安全環(huán)保管理±特 殊加（扣）分 得分 監(jiān)理單位 項目總經(jīng)理 檢查內(nèi)容 工作質(zhì)量 特殊加（扣）分：因全裝修工程工作質(zhì)量、實(shí)體質(zhì)量、成品保護(hù)及安全環(huán)保管理，獲工程系統(tǒng)內(nèi) 通報表揚(yáng)的加1分，獲公司級通報表揚(yáng)的加2分；被工程系統(tǒng)內(nèi)通報批評的扣2分，被公司級通報批 評的扣4分；獲區(qū)級、市級、國家級相關(guān)獎項的分別加3、4、5分（加、扣分三個月內(nèi)一次性有 效） 全裝修工程管理檢查評分表 權(quán)重（％） 30 40實(shí)體質(zhì)量 檢查人員 分類 項 目 單項 分值扣分 實(shí)得分應(yīng)得分 400 800 400 200 600 600 400 施工單位工作質(zhì)量 問題整改及時，整改措施有效，整改

1 施工組織設(shè)計總目錄 第1章編制說明及依據(jù) 1.01施工組織設(shè)計編制說明 1.02編制依據(jù) 第2章工程概況 2.01工程簡介 2.02工程主要做法 第3章工程施工管理目標(biāo) 3.01施工技術(shù)質(zhì)量管理目標(biāo) 3.02安全管理目標(biāo) 3.03施工進(jìn)度目標(biāo) 3.04文明標(biāo)化施工目標(biāo) 第4章施工人員組織和管理方案 4.01項目部管理人員調(diào)配管理方案 4.02項目經(jīng)理部管理網(wǎng)絡(luò)布置計劃 4.03項目部管理制度的建立 4.04對專業(yè)施工班組的管理設(shè)想 4.05作業(yè)班組管理的部門職能分配 第5章施工平面布置圖及布置說明 5.01施工現(xiàn)場平面布置原則 5.02現(xiàn)場施工總平面布置 5.03現(xiàn)場臨時水電布置 5.04現(xiàn)場衛(wèi)生 5.05施工現(xiàn)場平面布置圖 2 第6章施工部署 6.01施工順序 6.02主要項目的施工方法簡要說

1、目的 確保廉潔高效地選擇到質(zhì)優(yōu)價廉的隊伍及廠家的產(chǎn)品。 2、范圍 造價超過十萬元以上的工程及材料設(shè)備（四大公司指定項目及可列入特急項目的除外）。 3、程序及職責(zé) 超過十萬元以上，任何工程及設(shè)備材料的選擇均需在正式合同申報前半個月將操作具體計劃上報給主管副總，經(jīng)主管副總認(rèn)可后實(shí)施，以避免正式申報時考慮不周又無時間調(diào)整的被動局面。對不需要做招投標(biāo)的應(yīng)向主管副總提前半個月申請?zhí)厥馓幚?，并詳?xì)說明理由。 3.1隊伍及廠家的入圍資格界定辦法： 主辦工程師首先到政府行業(yè)主管部門了解本行業(yè)全面情況，并根據(jù)政府主管部門所作的行業(yè)評比結(jié)果，經(jīng)統(tǒng)計分析整理出各材料及隊伍的入圍資格等，經(jīng)工程部或配套部討論后報公司。 建材要根據(jù)檢測報告內(nèi)的數(shù)據(jù)，由廠家承諾其產(chǎn)品所達(dá)到的數(shù)值。 3.2招投標(biāo)過程： 主辦工程師根據(jù)公司批準(zhǔn)的入圍資格要求及設(shè)計銷售對材料性能品質(zhì)

特急項目管理程序 1、目的：規(guī)范特急零星工程管理，保持其可控性，確保第一時間正確解決問題。 2、范圍： 2.1水、電、煤、電話等市政配套工程，提前介入土建施工遇到的工地障礙和堆場清理；配套工程由于技術(shù)要求改變管位和加快施工進(jìn)度需要配合的人工；四大管線爆裂和損壞（物業(yè)公司無法檢修）的應(yīng)急項目；配套工程進(jìn)場施工需要的臨時簡易磚瓦用房搭建。 2.2因工地施工臨時拆除圍墻影響物業(yè)公司的草皮翻挖和臨時人行道增設(shè)，圍墻和綠化翻土及請物業(yè)公司恢復(fù)草皮的費(fèi)用。 2.3由于各施工隊和四大公司共同交叉施工，而工地要求達(dá)不到萬科銷售標(biāo)準(zhǔn)增加的清掃人工。 2.4兩個工程項目之間的小空白點(diǎn)，設(shè)計上的盲地處理，和因項目改變而引起的臨時水、電桿移位等。 2.5公司辦公室、工程部搬場和清理需要的人工。 2.6配合公司各類促銷宣傳活動需要對周圍環(huán)境做部分調(diào)

新建住宅全裝修是指房屋交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。

上海萬科房地產(chǎn)有限公司 上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 編號shvk—wi—pr060 名稱上海萬科工程保修管理作業(yè)指引版本a04第1頁共18頁 編制 陳文銀 仇榮華 修改 仇榮華 戴少卿 審核 地產(chǎn)客戶關(guān)系中心 物業(yè)技術(shù)管理部 批準(zhǔn) 湯科正 王煒 生效日期2007年8月1日 最后修改日期2007年8月1日 上海萬科工程保修管理作業(yè)指引 1.目的 為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管理 順利進(jìn)行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。 2.適用范圍 適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。 3.術(shù)語和定義 3.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起至國家規(guī)定

萬科地產(chǎn)上海公司工程管理控制文件——1.工程管理部工作職責(zé)　　2.項目經(jīng)理部的架構(gòu)與建制　　3．項目經(jīng)理部工程管理程序　　4.工程招投標(biāo)工作管理制度　　5.工程管理部工地檢查制度　　6．項目經(jīng)理部合同管理制度　　7.工程施工組織設(shè)計審查制度　...

工程尾款支付工作程序 1、目的：確保工程尾款的正確支付，不再產(chǎn)生遺留問題。 2、范圍：所有已經(jīng)預(yù)算部結(jié)算審核的工程（除零星工程以外）。 3、職責(zé)：對工程質(zhì)量扣款、保修情況、工程檔案資料上交情況作最后確認(rèn)。 4、程序： 4.1工程結(jié)算經(jīng)預(yù)算部審核（大型工程經(jīng)過審價）完畢后，主管工程師在填寫“付款申請單”之前，必須先辦理“工程尾款支付確認(rèn)單”（附后），該“確認(rèn)單”作為辦理結(jié)算付款的前提條件。 4.2根據(jù)“工程尾款支付確認(rèn)單”要求，由主管工程師到物業(yè)公司辦理有關(guān)手續(xù)，再次確認(rèn)該工程已無任何質(zhì)量、保修上的扣款，如有扣款，則應(yīng)開出扣款單，以便在尾款中扣除，并加蓋物業(yè)公司公章為準(zhǔn)。 4.3為保證工程檔案的完整歸檔，主管工程師應(yīng)到檔案專管人員處再次核實(shí)歸檔情況，并簽署意見。 4.4在辦理完該“確認(rèn)單”后，方可辦理“付款申請”，該確認(rèn)單即作為尾款付款申請的附件一齊上報預(yù)

付款控制程序 1、目的：確保及時、準(zhǔn)確向分供商付款。 2、范圍： 本程序適用于： 2.1工程款的審批、支付。[預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款（保修金）] 2.2材料、設(shè)備款的審批、支付。 2.3設(shè)計費(fèi)的審批、支付。 3、職責(zé)： 3.1項目主辦人根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書面申請。 3.2項目主管經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.3預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.4項目分管副總負(fù)責(zé)審核付款申請并簽署意見。 3.5財務(wù)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請并簽署意見。 4、程序： 4.1付款申請。 4.1.1項目主辦人依據(jù)合同、進(jìn)度及質(zhì)量狀況確定是否申請付款。 4.1.2項目主辦人按以下內(nèi)容填寫《付款通知單》和《付款申請單（試行）》并交項目主管經(jīng)理復(fù)核。 4.1.2.1付款緣由。 4.1.2.2質(zhì)量