上市公司采用公允價值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的影響

我國新會計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價值計(jì)量方法,其中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計(jì)量,在我國房地產(chǎn)價值不斷攀高的背景下,這無疑會在當(dāng)期增加企業(yè)的凈資產(chǎn),但這樣一個對企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)企業(yè)采納。文章通過分析公司未采納公允價值計(jì)量的原因,結(jié)合實(shí)際情況提出了一些在上市公司推廣公允價值計(jì)量的建議。

2006年2月財(cái)政部頒布的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則確立了一項(xiàng)新資產(chǎn),即投資性房地產(chǎn)。本文著重分析我國上市公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值模式計(jì)量現(xiàn)狀及趨勢,并針對該模式對于企業(yè)在多方面可能產(chǎn)生的影響作出分析和探討。

結(jié)合2007年上市公司對新準(zhǔn)則的執(zhí)行情況及相關(guān)制度背景,分析了絕大多數(shù)公司采用成本法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的原因。在分析投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式的前景的同時提出了推行公允價值計(jì)量模式應(yīng)注意的問題。

通過對上市公司披露的年報(bào)和公告的研究,對采用公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行樣本統(tǒng)計(jì),對關(guān)鍵數(shù)據(jù)分析、比較,進(jìn)行案例分析后,揭示出上市公司在選擇執(zhí)行新準(zhǔn)則的有利時機(jī)進(jìn)行盈余管理,通過公允價值計(jì)量模式,增厚凈資產(chǎn)和賬面利潤,進(jìn)行融資、扭虧、避免st、st摘帽等一系列資本運(yùn)作。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn),其范圍一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量,通常應(yīng)當(dāng)采用成本

投資性房地產(chǎn)的概念在企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（2006）中首次引入，準(zhǔn)則允許企業(yè)采用公允價值對其計(jì)量。本文對2007—2012年滬深a股上市公司的年報(bào)進(jìn)行研究，調(diào)查了投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，分析原因，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議。

隨著公允價值在企業(yè)中經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的適用,采用成本計(jì)量模式對于日益活躍的房地產(chǎn)市場來說已經(jīng)力不從心,而采用公允價值計(jì)量模式進(jìn)行相關(guān)計(jì)量勢在必行。雖然在2014年7月1日實(shí)施的時候有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-公允價值》的相關(guān)指導(dǎo),但是公允價值計(jì)量屬性又存在著很多問題,需要財(cái)政部、企業(yè)、理論研究者等各方的共同努力,才能保證房地產(chǎn)行業(yè)向著良好的方向進(jìn)行發(fā)展。

本文通過查閱滬深兩市a股上市公司2007~2009年年報(bào),研究了上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式的應(yīng)用情況,分析了公允價計(jì)量對上市公司業(yè)績產(chǎn)生的影響。研究發(fā)現(xiàn),公允價值模式只被少數(shù)幾家公司所采用,對上市公司的業(yè)績影響并不重大,本文進(jìn)一步分析了出現(xiàn)這種情況的原因,并提出了使公允價值計(jì)量模式廣泛應(yīng)用的相關(guān)建議。

現(xiàn)階段,我國發(fā)布了公允價值法來準(zhǔn)確地計(jì)量投資性房地產(chǎn)企業(yè)的價值,利用公允價值方法計(jì)量的企業(yè)比較少,這說明了公允價值法在投資性房地產(chǎn)行業(yè)還沒有被廣泛應(yīng)用。本文章分析公允價值法的使用對投資性房地產(chǎn)的影響,最后提出了國家要科學(xué)地減免投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露、建設(shè)專業(yè)投資性房地產(chǎn)額評估機(jī)構(gòu),要使用綜合素質(zhì)高的會計(jì)員工并做好監(jiān)督和管理工作,監(jiān)督和控制風(fēng)險等建議。

現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則下采用公允價值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。從理論研究角度看,這實(shí)際上為上市公司利用房地產(chǎn)市場價格波動進(jìn)行盈余管理提供了可能。然而,由于各方面還存在著許多的不足,導(dǎo)致上市公司對公允價值計(jì)量還不能很好的把握,本文針對這一現(xiàn)象,提出了自己的若干觀點(diǎn)。

投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)。新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在對非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價值,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式,公允價值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用將可能對企業(yè)利潤,凈資產(chǎn)的變化等方面產(chǎn)生不同程度的影響。

現(xiàn)階段,我國發(fā)布了公允價值法來準(zhǔn)確地計(jì)量投資性房地產(chǎn)企業(yè)的價值,利用公允價值方法計(jì)量的企業(yè)比較少,這說明了公允價值法在投資性房地產(chǎn)行業(yè)還沒有被廣泛應(yīng)用。本文章分析公允價值法的使用對投資性房地產(chǎn)的影響,最后提出了國家要科學(xué)地減免投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露、建設(shè)專業(yè)投資性房地產(chǎn)額評估機(jī)構(gòu),要使用綜合素質(zhì)高的會計(jì)員工并做好監(jiān)督和管理工作,監(jiān)督和控制風(fēng)險等建議。

本文分析了我國上市公司2009年年報(bào)運(yùn)用公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)與企業(yè)凈利潤、凈資產(chǎn)的相關(guān)性。研究發(fā)現(xiàn),公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)與凈利潤和凈資產(chǎn)之間有較強(qiáng)的相關(guān)性,公允價值模式會使企業(yè)盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產(chǎn)增加。此外,公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和金融類行業(yè)有很強(qiáng)的相關(guān)性,反而對房地產(chǎn)類行業(yè)影響并不顯著。

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的逐漸成熟,對于房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值的投資活動也日益活躍。新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的頒布必然會對擁有投資性房地產(chǎn)的公司產(chǎn)生重大的影響。根據(jù)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計(jì)量的相關(guān)規(guī)定,對近幾年我國深滬兩市的上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì),對投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的應(yīng)用情況進(jìn)行分析,可以看出,目前,我國上市公司投資性房地產(chǎn)在應(yīng)用公允價值計(jì)量過程中還存在對公允價值的確定取值難度較大、取得公允價值的成本較高、容易被利用成為利潤操縱的工具等問題,解決這些問題,一要提高會計(jì)人員運(yùn)用公允價值的專業(yè)能力;二要謹(jǐn)慎考慮是否采用公允價值計(jì)量;三要充分披露公允價值的確定方法,遏制公司操縱利潤。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,考慮到會計(jì)國際趨同的要求,我國新的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價值作為會計(jì)計(jì)量屬性之一,能夠更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。因此,本文從諸多層面分析了這種計(jì)量方法對企業(yè)的影響。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,會計(jì)信息質(zhì)量要求的提高,我國會計(jì)準(zhǔn)則體系也在逐步完善并與國際準(zhǔn)則趨同。新會計(jì)準(zhǔn)則在原有基礎(chǔ)上引入了公允價值計(jì)量模式,使會計(jì)信息更能準(zhǔn)確反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。既有利于提高會計(jì)信息的相關(guān)性,又有利于防止企業(yè)對公允價值的濫用。文章主要討論公允價值計(jì)量模式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,結(jié)合我國的實(shí)際情況分析采用公允價值計(jì)量模式所帶來的一系列影響以及實(shí)施過程中存在的問題。

本文就公允價值計(jì)量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進(jìn)行分析和探討,首先概述投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式發(fā)展現(xiàn)狀,然后分析公允價值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響,最后就采用公允價值計(jì)量之后我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。

一、研究背景隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際化程度的加深,我國于2006年頒布了新的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》,并從2007年起開始實(shí)施。出于對我國發(fā)展情況與國際接軌的考慮,在新的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中,規(guī)定投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示,其后續(xù)計(jì)量可以選用公允價值模式。對于這一準(zhǔn)則的提出,企業(yè)如采取公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),則可以不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊與攤銷,并且可以在房價上漲時獲取投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益。

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式,也可以采用公允價值模式。本文針對上市公司采用公允價值計(jì)量模式的現(xiàn)狀,分析了影響上市公司采用公允價值計(jì)量模式的因素,并提出了相應(yīng)的對策。

2006年2月16日財(cái)政部在京舉行了會計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系發(fā)布會,發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則,這標(biāo)志著與國際慣例趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系和注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》借鑒了《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定,有限的應(yīng)用了公允價值等方面,并進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展。本文分析這一準(zhǔn)則的實(shí)施對企業(yè)產(chǎn)生的影響,并指出了一些值得注意的問題。

為了建立與國際慣例趨同的會計(jì)準(zhǔn)則體系,2006年新會計(jì)準(zhǔn)則提出將公允價值引入投資性房地產(chǎn)。這一運(yùn)用是國際化發(fā)展不可避免的大趨勢,本文擬在闡述公允價值與投資性房地產(chǎn)的基本概念并分析公允價值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響和存在的問題的基礎(chǔ)上,提出公允價值在投資性房地產(chǎn)中有效運(yùn)用的相關(guān)措施。

公允價值計(jì)量屬性是新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。本文結(jié)合公允價值計(jì)量在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀,探討該計(jì)量模式應(yīng)用中出現(xiàn)的問題;通過相關(guān)理論以及數(shù)據(jù)分析,對會計(jì)實(shí)務(wù)中如何有效地實(shí)施公允價值這一計(jì)量模式提出相應(yīng)的對策建議。