收益還原法中建筑物折舊應(yīng)該從未來收益中扣除

收益還原法在農(nóng)地估價中的應(yīng)用

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用。

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用。

在土地估價中運用收益還原法,合理確定還原利率,以未來純收益的折算作為主要估價方法,具有一定適用性和可操作性.本文結(jié)合筆者實際工作經(jīng)驗,對收益還原法在土地估價中的應(yīng)用進行分析與探討.

收益還原法是土地估價中最常用的方法之一,但在實際操作中對于土地純收益和土地還原利率的確定方法,存在一些問題,針對這些問題提出解決這些問題的措施,試圖提高該方法的應(yīng)用水平。

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

收益還原法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個關(guān)鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...

宗地名稱：估價期日：2008年9月3日 估價人員：估價日期： 項目負(fù)責(zé)人：復(fù)核人： 估價方法 適用范圍 技術(shù)路線 估價程序 宗地收益還原法估價底稿 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方 法。 根據(jù)待估宗地的特點，調(diào)查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的租賃、收益情況，對可獲凈 收益、可獲凈收益期限、可獲凈收益的可靠性進行對比分析?？陀^地計算其收益和費用，選取適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn) 累加得出評估值。 收益法計算公式：v=(a÷r)×[1-1÷(1+r)n]或：v=a/（r-s）×｛1-[(1+s)/(1+r)]n｝ 其中：v為收益值；a為年土地純收益；r為土地還原率；n為收益年限，s為收益年增長率 適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。收

收益還原法是進行土地價格評估時常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運用過程中產(chǎn)生的問題應(yīng)該引起重視。

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預(yù)測的定量分析不足的缺點,構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測為主要方法的估價實例選取——未來收益預(yù)測模型。并結(jié)合實例介紹該方法在實際工作中的應(yīng)用。

本文分析了收益還原法的優(yōu)點和不足，并對收益還原法運用中關(guān)于純收益、還原利率、收益年限等應(yīng)注意的問題進行了較為詳細(xì)的說明

本文用技術(shù)經(jīng)濟動態(tài)復(fù)利公式分析了房地產(chǎn)價格評估收益還原法公式的由來。用效用理論分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，討論了風(fēng)險選擇、風(fēng)險修正、風(fēng)險評估的方法。

收益還原法是房地產(chǎn)估價中公認(rèn)的三大基本方法之一,有較強的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關(guān)鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對估價中所需的各項參數(shù)進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個關(guān)鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應(yīng)用,其實際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風(fēng)險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結(jié)合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預(yù)測的定量分析不足的缺點,構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測為主要方法的估價實例選取——未來收益預(yù)測模型。并結(jié)合實例介紹該方法在實際工作中的應(yīng)用。

收益還原法中若干因素對房地產(chǎn)估價結(jié)果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產(chǎn)實際評估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對估價結(jié)果的影響做一些分析與討論。一、關(guān)于拆舊計入純收益與否的...

認(rèn)真研究國外學(xué)者關(guān)于農(nóng)地估價中如何運用收益還原法的理論，對于規(guī)范我國農(nóng)地估價工作，提高農(nóng)地估價的科學(xué)性，具有重要的理論意義和現(xiàn)實指導(dǎo)意義。以馬克思地租地價理論為基礎(chǔ)，結(jié)合西方學(xué)者善于如何合理的運用收益還原法評估農(nóng)地價格的理論，方能建立起適合中國農(nóng)村實際的農(nóng)地估價體系。

運用重置成本法評估房地產(chǎn)有兩個核心問題,一是房地產(chǎn)的重置成本估算,二是建筑物折舊估算。因此,如何認(rèn)識折舊及判定折舊額直接關(guān)系到重置成本法理論的科學(xué)性及評估結(jié)果的合理性。本文僅就目前我國在這方面存在的問題加以探討。一、耐用年限法估算建筑物折舊額存在的錯誤耐用年限法估算建筑物折舊額,是依據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、已使用年限及殘值等因素,通過公式計算出折舊額的方法。在應(yīng)用過程中,較普遍地與會計上的折舊計算方法相混淆。如在中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編寫的《房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》(中國物價出版社1995年出版)和《房地產(chǎn)估價理論與方法》(中國物價出版社1995年出版)

加油站用地屬于其他商服用地，而加油站是具有特許經(jīng)營權(quán)的土地，這類土地數(shù)量和交易量相對較少，其明顯的特征包括：數(shù)量有限性、競爭不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在評估的過程中，當(dāng)比較案例充分且其間的相似性達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的時候，可以用市場比較法評估，但是我國目前加油站市場交易案例并不多見，一般很難采用市場比較法評估。而加油站是在經(jīng)營期間內(nèi)有持續(xù)性收益的經(jīng)營性土地，可采用收益還原法估價。本文重點介紹采用收益還原法評估加油站土地價格，并提出應(yīng)用中需要注意的問題。

本文分析了高速公路工程不動產(chǎn)的經(jīng)營收益構(gòu)成和運營成本構(gòu)成,應(yīng)用隨機時間序列模型和工程不動產(chǎn)評估理論建立了高速公路工程不動產(chǎn)的凈經(jīng)營收益動態(tài)預(yù)測模型和還原率動態(tài)預(yù)測模型,為實現(xiàn)公路工程不動產(chǎn)價值的傳統(tǒng)經(jīng)驗靜態(tài)評估提升及科學(xué)動態(tài)評估奠定基礎(chǔ)。

土地估價中的收益還原法是根據(jù)預(yù)期原理,即求得未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。其主要是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,將預(yù)期的估價對象未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象價格的一種估價方法,是不動產(chǎn)估價中最重