土地因素對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)效影響實(shí)證分析

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注,雖然政府及相關(guān)職能部門(mén)實(shí)施了各種有效的調(diào)控措施,但仍然存在普通民眾買(mǎi)不起住房,這種現(xiàn)象在大中城市表現(xiàn)尤為突出。房?jī)r(jià)主要取決于四個(gè)因素:土地價(jià)格、建筑成

本文致力于研究土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的作用機(jī)制,從住房需求方程出發(fā),構(gòu)建了土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的分析模型,并利用1995年1月-2004年7月北京市城八區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明,土地供應(yīng)的確是影響住房?jī)r(jià)格變化的一個(gè)重要因素;政府的土地供應(yīng)很大程度上通過(guò)影響市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期而作用于當(dāng)前房?jī)r(jià)的變化。

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收涉及到流轉(zhuǎn)稅類(lèi)、所得稅類(lèi)、資源財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)及目的行為稅類(lèi)等,除了稅收,房地產(chǎn)稅納稅人在開(kāi)發(fā)、交易和持有環(huán)節(jié)還承擔(dān)著大量的收費(fèi)。政府在利用房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的時(shí)候,應(yīng)科學(xué)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅的具體影響效果,分清每種房地產(chǎn)稅的功能和作用,提高房地產(chǎn)稅調(diào)控的針對(duì)性、有效性和預(yù)見(jiàn)性。

近年來(lái)隨著資產(chǎn)價(jià)格的上漲，利率和資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系受到了學(xué)者的廣泛關(guān)注。在考慮物價(jià)水平的基礎(chǔ)上，本文通過(guò)運(yùn)用2000一季度-2009四季度的房?jī)r(jià)指數(shù)、收入指數(shù)、實(shí)際利率的季度數(shù)據(jù)做協(xié)整檢驗(yàn)、因果檢驗(yàn)來(lái)探討我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和利率之間的關(guān)系。盡管現(xiàn)實(shí)中名義貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯，研究發(fā)現(xiàn)包含物價(jià)因素的實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)向作用也并不明顯，但在短期內(nèi)確實(shí)有一定效果，相反歷史房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的影響更加重要。因此用利率來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的升降并不可靠。

土地是住房開(kāi)發(fā)最基礎(chǔ)和最重要的生產(chǎn)資料,中國(guó)城市土地歸國(guó)家所有這一所有權(quán)制度決定了城市土地供應(yīng)被地方政府完全壟斷。在這一現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上,采用綜合與分類(lèi)相結(jié)合的方法對(duì)中國(guó)36個(gè)大中城市數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):當(dāng)住房市場(chǎng)需求呈快速上升趨勢(shì)時(shí),壟斷造成的住宅用地供應(yīng)量不足會(huì)導(dǎo)致增加土地供應(yīng)量非但不能拉低房?jī)r(jià),反而會(huì)起到助推房?jī)r(jià)的作用。只有當(dāng)市場(chǎng)需求增加較為平緩時(shí),增加土地供應(yīng)才能有效降低住房?jī)r(jià)。因此,要抑制住

通過(guò)偏最小二乘(pls)方法對(duì)我國(guó)2004-2012年10個(gè)指標(biāo)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,并利用變量投影重要性指標(biāo)(vip)考察了住房?jī)r(jià)格各影響因素的重要程度。結(jié)果表明,土地交易價(jià)格、城鎮(zhèn)人口、家庭人均收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與貨幣供給是影響我國(guó)城市房?jī)r(jià)的重要因素。城市住房?jī)r(jià)格與地價(jià)、城市基本面因素基本一致,調(diào)控住房?jī)r(jià)格應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、城市戶(hù)籍管理、土地管理結(jié)合起來(lái),協(xié)調(diào)一致;貨幣政策數(shù)量工具較之價(jià)格工具更適合對(duì)住房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行引導(dǎo),定向降準(zhǔn)同樣適合于房地產(chǎn)調(diào)控。

作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。近幾年,房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲,連創(chuàng)新高。在這種情況下研究房?jī)r(jià)的影響因素,具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。文章基于面板數(shù)據(jù)對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證分析,實(shí)證探討對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供求的影響顯著的因素,以及對(duì)于利用什么樣的政策能更有效地調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格使之增長(zhǎng)減緩甚至下跌。

文中采用虛擬變量回歸分析的方法,通過(guò)對(duì)2011年全中國(guó)的31個(gè)省份,自治區(qū)和直轄市的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析,其中虛擬變量為代表東部,中部和西部地區(qū)的兩個(gè)變量,其它影響變量為城鎮(zhèn)居民人民幣存款儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)居民真實(shí)需求(常住人口數(shù))、城鎮(zhèn)居民平均工資,并結(jié)合方差擴(kuò)大因子法得到了這些影響因素和房地產(chǎn)價(jià)格的回歸方程。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)日趨成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),它和宏觀經(jīng)濟(jì)中的許多因素都有緊密的聯(lián)系,因此本文利用stata軟件建立var回歸模型,旨在研究貨幣供給量、匯率、通貨膨脹率和人口這幾個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,分析這幾個(gè)因素影響房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)分別是多大,從而提出對(duì)控制房產(chǎn)價(jià)格的政策建議。

為了研究多方因素對(duì)礦區(qū)土地退出行為的綜合作用,將扎根理論方法應(yīng)用到礦區(qū)土地退出領(lǐng)域中,通過(guò)對(duì)訪(fǎng)談?dòng)涗浀荣|(zhì)性資料進(jìn)行三重編碼后,得到影響礦區(qū)土地退出的\"政策環(huán)境、負(fù)擔(dān)因素、土地增值、土地再開(kāi)發(fā)、增值收益分配\"5個(gè)主范疇。根據(jù)其中的相互關(guān)系建立結(jié)構(gòu)方程模型,并加以檢驗(yàn),得到礦區(qū)土地退出影響因素模型,為政府和企業(yè)共同推動(dòng)礦區(qū)平穩(wěn)退出提供決策依據(jù)。

自2005年以來(lái),中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速大幅度上漲,其中尤以2007年、2009年為甚。綜合考慮房?jī)r(jià)每年的合理漲幅后,相比較于剔除非正常上漲部分后的正常房?jī)r(jià)而言,2005年以來(lái)的房?jī)r(jià)中非正常上漲部分,遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)中的50%。房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致越來(lái)越多的人因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)而無(wú)法解決房子這一生活中最基本的問(wèn)題,最終導(dǎo)致幾代人走上了\"房奴\"這條道路。房?jī)r(jià)問(wèn)題已與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān),并直接影響到民生問(wèn)題,社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。因此房?jī)r(jià)的分析尤為重要,為了科學(xué)、客觀分析一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià),為有關(guān)部門(mén)的決策提供一定的科學(xué)依據(jù),引入7項(xiàng)影響因素,并針對(duì)每個(gè)影響中最受影響的分指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證調(diào)研。

以上海市為例,采用granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和基于預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格模型分析土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。研究結(jié)果是:土地供應(yīng)能通過(guò)預(yù)期作用對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生負(fù)影響;土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的彈性系數(shù)為-0.01。研究結(jié)論為:為抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,政府增加土地供應(yīng)的措施是可行的;穩(wěn)定土地供應(yīng)有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià);土地囤積將減弱住房?jī)r(jià)格對(duì)土地供應(yīng)變化的時(shí)效,應(yīng)抑制土地囤積行為。

2011年2月，上海市出臺(tái)了《上海房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則》。以上海市1999-2013年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)建立時(shí)間序列模型并進(jìn)行實(shí)證分析，探求房產(chǎn)稅政策是否對(duì)上海市房?jī)r(jià)有抑制上揚(yáng)的作用；并將得到的模型進(jìn)行正態(tài)性、自相關(guān)和異方差檢驗(yàn)，在確保模型有效的基礎(chǔ)上，考慮實(shí)際社會(huì)背景之下的政策影響，最終對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)改革提出相應(yīng)的政策建議。

隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,我國(guó)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)飆高,對(duì)居民生活造成不良影響。因此,房?jī)r(jià)走勢(shì)已成為全社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度依賴(lài)金融市場(chǎng)的信貸支持。文章從實(shí)證分析的角度將鄭州市房?jī)r(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款額之間的關(guān)系進(jìn)行了定量分析,試圖從中發(fā)掘出一些有價(jià)值的結(jié)論,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

本文運(yùn)用協(xié)整分析方法,對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)信貸規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格有相關(guān)性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)具有不同的影響。最后,根據(jù)定性和定量分析結(jié)果,提出促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

財(cái)政預(yù)算是衡量經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)之一,也在政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中扮演著重要的角色。因此,研究政府預(yù)算的影響因素具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。本文基于2009年至2018年中國(guó)31個(gè)省市的截面數(shù)據(jù),構(gòu)建了以地區(qū)生產(chǎn)總值、企業(yè)單位數(shù)等因素為自變量,以地方財(cái)政預(yù)算為因變量的回歸模型,通過(guò)實(shí)證分析得出地區(qū)生產(chǎn)總值、企業(yè)單位數(shù)及從業(yè)人數(shù)對(duì)地區(qū)的財(cái)政預(yù)算的影響顯著。這一結(jié)論能夠在一定程度上反映出,要提高地方財(cái)政收入,最根本的途經(jīng)是提高該地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平。

本文首先解讀了一些土地出讓政策,然后從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了轉(zhuǎn)變后的土地出讓政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,在此基礎(chǔ)上建立了基于35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,得出相關(guān)結(jié)論,認(rèn)為:土地出讓政策對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響,市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果比較明顯。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短,樣本數(shù)據(jù)較少,但影響我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素眾多且各因素之間存在嚴(yán)重的多重共線(xiàn)性。文章通過(guò)偏最小二乘(pls)方法對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素進(jìn)行定量分析,利用變量投影重要性指標(biāo)(vip)考察了各影響因素的重要程度,并構(gòu)建房?jī)r(jià)與重要影響因素之間的預(yù)測(cè)模型。研究結(jié)果表明:土地價(jià)格、資金規(guī)模和國(guó)民財(cái)富構(gòu)成當(dāng)前影響我國(guó)房?jī)r(jià)變化最重要的三大因素;中長(zhǎng)期貸款利率對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變化的影響作用較弱,而貨幣供應(yīng)量對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變化的影響作用卻非常突出。

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的主要稅費(fèi)之一,通過(guò)土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)企業(yè)影響的分析,指出土地增值稅對(duì)于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率有作用,也會(huì)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式。

本文主要針對(duì)現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一——商品房?jī)r(jià)格。結(jié)合1998年至今的m2貨幣供應(yīng)量,以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為工具,建立了一個(gè)商品房?jī)r(jià)格的單方程計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型,并對(duì)其有效性做了全面的檢驗(yàn)。

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一直保持迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭，中央政府多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但調(diào)控效果不佳。本文認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升關(guān)鍵性的影響因素還在于我國(guó)現(xiàn)行的土地制度。本文首先分析了我國(guó)土地供給的現(xiàn)狀，指出了其中存在的問(wèn)題，而后利用因果檢驗(yàn)明確了土地供給量確是房?jī)r(jià)變化的格蘭杰成因，繼而為政府提供政策建議。

近年來(lái)盡管我國(guó)采取各種措施打壓房地產(chǎn)價(jià)格,但上海房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲,給人民生活造成了巨大影響。為了解房?jī)r(jià)的影響因素,本文從消費(fèi)者、房產(chǎn)商、政府、市場(chǎng)這四大塊選取主要因素,并對(duì)近13年的上海房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,以期對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到一定作用。